Warum wurde ganz Heiligendamm an einen einzigen Investor verkauft?

Warum hat man vor 30 Jahren in Heiligendamm nicht alles einzeln verkauft? Warum hat man 26 Immobilien an einen einzigen privaten Investor vergeben? Wie würde die Weiße Stadt am Meer heute aussehen, wenn viele kleine private Investoren die Häuser gekauft hätten?
Das sind Fragen, die immer wieder durch die Köpfe der Menschen gehen und es auch in die Medien schaffen. 30 Jahre nach der Wende ist in Heiligendamm der Verfall noch immer offensichtlich und da sind diese Fragen nur allzu logisch. Sie verdienen Antworten:

Da Heiligendamm ab 1793 als Adelsbad entstanden ist und dann immer bis auf ein paar einzelne Gebäude als Ganzes verkauft, beschlagnahmt oder übertragen wurde, war es nach dem Ende der DDR so genanntes Bundesvermögen. Dafür war die Oberfinanzdirektion in Rostock (OFin) zuständig und sie musste über die weitere Nutzung entscheiden.

Oder auch über die Nichtnutzung: Der Abriss der historischen Bauten soll eine zumindest gedankliche Option gewesen sein. Das Sanatorium für Werktätige konnte sich in den alten Mauern in der neuen Marktwirtschaft nicht behaupten und die 1990 aus dem Sanatorium der Sozialversicherungsanstalt der DDR hervor gegangene Ostseeklinik Heiligendamm GmbH hatte eigentlich nur den Zweck, den Kurbetrieb und damit auch den Kurortstatus bzw. dann Seeheilbadstatus zu erhalten.

Die Treuhand Liegengesellschaften GmbH (TLG) war damit beauftragt, Käufer für die Bundesliegenschaft zu finden und ganz selbstverständlich tat sie das Haus für Haus. Schließlich war Heiligendamm ein Ortsteil Bad Doberans mit Einwohnern, Geschäften, Kindergarten Unterkünften und eben dem Sanatorium. Eine umzäunte Liegenschaft, wie ein Werksgelände oder eine Ferienanlage verkauft man als Ganzes. Heiligendamm war aber – wie Althof und Vorder Bollhagen ein Ortsteil – in dem sich eben verstreute Liegenschaften befanden.

Nun zeigte sich recht schnell, dass es zwar für die kleinen Villen an der Promenade Interessenten gab, für die großen Häuser aber nicht. Das Haus „Bischofsstab“ (damals Fritz-Reuter-Haus) und das damals „Max-Planck-Haus“ genannte Palais „Prinzessin von Reuß“ gingen zuerst weg. Der Hotelier Horst Metz aus dem Rheinland kaufte die Häuser und fasste sie zum „Residenz-Hotel Am Heiligen Damm“ zusammen. Viele Jahre waren die beiden der strahlend weiße Anfang der historischen „Perlenkette“, deren anderen sieben Perlen verblichen dastanden.

Der damalige erste demokratisch gewählte Bürgermeister Berno Grzech (CDU) stand im Austausch mit der OFin und der TLG und teilte diesen und auch den Medien seine Sorgen mit: Wenn nun die Villen verschiedene Eigentümer finden, dann saniert jeder, wie er kann. Die Gestaltungssatzung kann nicht vorschreiben, wie weiß die Fassade und wie schwarz das Dach sein muss und bei Fenstersprossen und Balkonbrüstungen ist sie sowieso raus. Der eine saniert also etwas weißer, der andere dunkler, der eine wählt Dachpappe, der andere Ziegel, einer entscheidet sich für weiße Fensterrahmen und der nächste für braune oder schwarze. Einer hat Geld für Zierrat übrig, der andere verzichtet auf die Wiederherstellung der Stuckatur und Bossierungen.

Grzech dachte noch weiter: Es würden zwischen den Villen Mülltonnenstellplätze und bei Wohnnutzungen auch Schuppen und Carports entstehen. Wo sonst? Hinzu kommen unterschiedliche Vorstellungen von der Gestaltung der Außenanlagen und unterschiedliche Zeiten fürs Rasenmähen. Das Gesamtbild würde zerstört.
Außerdem wollte keiner die großen Gebäude – Kurhaus, Haus „Mecklenburg“, Haupthaus (damals Haus „Berlin“) und die Burg haben. Die hatten aber eine Sanierung dringend nötig und nicht nur das – auch ein Nutzungskonzept war vonnöten.

Ein kanadischer Investor hätte alles gekauft, aber andere Vorstellungen von einem Resort als wir Deutschen. Resort heißt dort: Zaun drum. Promenade und Strand sind aber in Deutschland immer öffentlich und außerdem wohnen in Heiligendamm ja auch Menschen. Es kam gar nicht erst zu Verhandlungen. Aber möglicherweise entstand oder festigte sich hier die Idee, alles zusammen zu verkaufen.

Die TLG fasste 26 Immobilien zusammen

Die TLG schnürte alle 26 Immobilien zu einem Paket und wer Interesse hatte, musste alles kaufen und alles sanieren. Man rechnete mit über einer halben Milliarde D-Mark Sanierungskosten. Dazu brauchte es ein Nutzungskonzept, das die Sanierungskosten wieder einspielt. Aber das Geld zum Sanieren musste man auch erstmal haben. Das hatte sich nicht einmal das neue Bundesland Mecklenburg-Vorpommern leisten können und winkte bei der Staatsbad-Idee ab. Eine Rehaklinik musste in dem Konzept auch Platz finden, denn die brauchte man für den Kurortstatus.

Die Asklepios-Gruppe war da ein geeigneter Kandidat. Ihr Plan war ein Kurhotel, was eine gute Mischung aus beiden geworden wäre. Die hohen Kosten wollte sie mit Glückspiel querfinanzieren. Da wäre von allem etwas dabei gewesen: Der Kur-Gedanke Professor Vogels, der Hotelbetrieb, der 1874 bis 1938 existierte und auch das Glückspiel zur Finanzierung spielte schon unter den Herzögen eine wichtige Rolle. Einzig überzeugte diese unkonventionelle Finanzierung das Land und den Bund nicht, weshalb die Asklepios-Gruppe den Zuschlag nicht erhielt.

Sicherer erschien da das Konzept des Mitbewerbers – der Dr.-Marx-Gruppe. Diese wollte auch eine Rehaklinik – eine Medianklinik – etablieren, aber kein Hotel und kein Glückspiel. Aber sie wollte nicht allein die vorhandenen Gebäude nutzen, sondern die bewährte Standard-Funktionsklinik hinter den Cottages bauen. Dafür hätten alte Buchen gefällt werden müssen und dagegen wandte sich eine Bürgerinitiative, die auch vom späteren und inzwischen verstorbenen Landrat Thomas Leuchert (SPD) Fürsprache bekam. Die Dr.-Marx-Gruppe wollte nicht weiter verhandeln, man bot ihr aber einen anderen Bauplatz an. Schließlich brauchte man eine Rehaklinik, um den Kurortstatus zu sichern. Nachdem für die Median-Klinik nur ein Containerlagerplatz an der Straßenkreuzung am Bahnhof zur Verfügung gestellt wurde, war die Dr.-Marx-Gruppe nicht mehr an den historischen Gebäuden interessiert.

Jagdfelds FUNDUS-Gruppe war der letzte Bieter

Der FOCUS titelte zum 200. Jubiläum des ersten deutschen Seebades: „Wer küsst die Prinzessin wach?“. Anno August Jagdfeld aus Düren las es, beschäftigte sich damit, sah es sich an und machte ein Angebot. Allerdings wollte er das alte Heiligendamm mit Glanz und Glamour und Luxushotel als Herzstück wiederauferstehen lassen und fand zunächst nicht so recht Anklang. Nachdem kein anderer Interessent mehr übrig war, erinnerte man sich an ihn. Die Fachwelt war sich recht einig, dass wenn es einer schaffen kann, dann Anno August Jagdfeld das sein kann. Er setzte Fonds auf, warb Liebhaber für strahlende und geschichtsträchtige Projekte und ließ Legenden wieder aufleben. Das Hotel „Adlon“ in Berlin war sein jüngster Erfolg und diese Referenz überzeugte auch an der Ostsee.

Sanierungsreihenfolge wurde vertraglich festgelegt

Jagdfelds FUNDUS-Gruppe bekam den Zuschlag und übernahm 1997 die von der Stadt leer übergebenen 26 Immobilien. Etwas Misstrauen gab es aber wohl doch – der erste Fond funktionierte auch nicht so richtig. Die Stadt drängte auf einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor, der ihm vorschreibt, in welcher Reihenfolge er sanieren muss:

Zuerst die sechs großen Gebäude zwecks Zusammenfassung zum Grand Hotel, nach dessen Eröffnung dann die Villen der „Perlenkette“ und Cottages im Küstenwald und danach erst alles andere. Diese Vorgaben machten auch für Jagdfeld damals Sinn und wurden akzeptiert. Man brauchte erst das Grand Hotel und dann würde man die Villen sanieren und erst danach alles andere am Markt entwickeln. Es gab und gibt nicht für jedes Haus ein Konzept. Sie werden erhalten – die wichtigsten mit Klimaanlagen.

Ideen gab es – zum Beispiel ein Konferenzzentrum im Fürstenhof. Aber es waren nur erste Ideen, die es in einen Masterplan schafften, der aber nur skizzierte, was man sich vorstellte. Jagdfeld betonte immer, Heiligendamm müsse am Markt entwickelt werden und genau das steckt dahinter, wenn statt eines Villenviertels nun von einem Wohngebiet die Rede ist oder man sagt, dass Thalasso-Tempel und Ayurvedazentrum noch Jahrzehnte in der Zukunft liegen.

Die beiden sind Teile einer Vision des US-amerikanischen Architekten Robert A. M. Stern, dessen Aufgabe es war, zu definieren, was Heiligendamm kann. Für ihn ist die Weiße Stadt am Meer die Mutter aller Resorts und darum entwickelte er eine Vision für ein Resort, das alles hat, was um die Jahrtausendwende außergewöhnlich wohlhabende Menschen nachfragten, wenn sie nach Luxusurlaub oder exklusiven Wohnsitzen suchten. Auch bei den außergewöhnlich Wohlhabenden haben sich die Bedürfnisse geändert und darauf muss man sich einstellen, wenn man sie hier gewinnen möchte. Die Jagdfeld-Gruppe hält nicht an allen Ideen fest – sie betont zum Beispiel, dass für das Villenviertel 30 Jahre keinen Markt gab.

Das ist Realismus und so etwas braucht es auch in Heiligendamm. Realistisch betrachtet hätten wir ohne den Gesamtverkauf heute kein Ensemble wie aus einem Guss. Es entspräche zwar den Vorstellungen Großherzog Friedrich Franz II., der eine Reihe Häuser „gleicher Kubatur aber unterschiedlichem Aussehens“ haben wollte, aber ob es originalgetreu so saniert worden wäre, wie der Regent es 1873 verkaufte, ist nicht gewiss. Die Vielfalt in Einheit, die wir heute haben, entspricht dem Zustand vor dem 2. Weltkrieg. Das war auch der Zustand, den alle Beteiligten wieder haben wollten – eine Weiße Stadt am Meer.

Jagdfelds ECH hat die Villen originalgetreu saniert – eine nach der anderen. In den Maßen hat man sie etwas an die heutige Zeit und ihre Ansprüche und Normen angepasst, ohne aber die Proportionen zu verschieben. Es wurden sogar alte Fotos benutzt, um Zierrat zu rekonstruieren und zu sehen, ob damals für bestimmte Elemente Holz oder Eisen verwendet wurde. Hochwertige Baustoffe kommen zum Einsatz und da die ECH auch die Inneneinrichtung machen kann, wird hier ebenfalls aus einer Palette edler Materialien zurückgegriffen. All das ist nicht selbstverständlich und wäre vielleicht nie passiert.

Ob die Villen eine Bummelmeile mit Gaststätten und Geschäften geworden wären oder doch nur einzeln eingezäunte Wohn- und Ferienhäuser, weiß man heute nicht. Beides hätte beim Einzelverkauf passieren können und es wäre abhängig gewesen von dem, was mit den großen Gebäuden geschehen wäre. Dieses Risiko wollte man vor 30 Jahren nicht eingehen und hatte damals gute Gründe, an die sich heute nur keiner mehr erinnert.

Weiterführende Informationen: Warum Heiligendamm so ist, wie es ist.

Titelbild: M. Sander