Teuerste Immobilie Deutschlands: Jagdfeld-Gruppe verkauft Alexandrinencottage in Heiligendamm
Neu ist die Nachricht nicht, aber durch die Veröffentlichung des Exposees jetzt offiziell: Das Alexandrinencottage in Heiligendamm steht zum Verkauf. Alle Infos hier.
Großherzog Paul Friedrich von Mecklenburg ließ dieses Sommerhaus 1841 für seine 1822 geheiratete Gemahlin Alexandrine von Preußen bauen. Baumeister war kein geringerer als Georg Adolph Demmler. Alexandrine lebte bis ans Ende ihrer Tage fast jeden Sommer in ihrem geliebten Cottage an der Ostsee und zog sich nach dem frühen Tod ihres Gatten regelrecht dorthin zurück. Hier wurden berühmte Gäste empfangen – unter ihnen auch Königsmutter der Niederlande, Beatrix. Erinnerungen dürfte sie daran allerdings nicht haben, denn sie war noch ein Baby.
Zwischen 1909 und 1911 wurde das Cottage von Hofbaurat Emil Liß noch einmal mit einem Turmanbau vergrößert.
Zu DDR-Zeiten Ärztehaus
Nach dem Ende der Monarchie diente das auffällige Haus direkt am Rande der Steilküste vorübergehend als Sitz des Kommandanten der Reichskadettenschule, dann für ein paar Tage als Kommandantur der Roten Armee und schließlich als so genanntes „Ärztehaus“ für gebündelte Spezialanwendungen des Sanatoriums für Werktätige, das sich 1948 bis 1990 in den vielen historischen Bauten Heiligendamms befand. Danach gehörte es noch kurz zur neu gegründeten Ostseeklinik.
Das Vermögen selbst gehörte dem Bund und wurde verwaltet durch die Oberfinanzdirektion Rostock. In deren Auftrag bot die Treuhand Liegenschaften Gesellschaft (TLG) 1993 viele Objekte einzeln zum Verkauf an. Weil der Einzelverkauf zu einer Zerstückelung des Gesamtensembles zu führen drohte, bündelte man 26 Immobilien und Grundstücke zu einem Paket, das komplett gekauft werden musste.
Es gab neben nicht namentlich genannten Interessenten mit der Asklepios-Gruppe und der Dr.-Marx-Gruppe zwei potenzielle Investoren für die Weiterführung der Kurklinik, aber die Verhandlungen scheiterten, sodass man sich auf ein neues Konzept einließ.
Dieses kam von der damaligen FUNDUS-Gruppe von Anno August Jagdfeld, der gerade das Adlon in Berlin mit Hilfe eines geschlossenen Immobilienfonds wiederaufgebaut hatte und nun dasselbe mit der Weißen Stadt am Meer tun wollte.
Er bekam 1997 den Zuschlag, 2000 erfolgte der erste Spatenstich, 2003 eröffnete das sanierte Grand Hotel und 2004 ging es an die Sanierung der historischen Logierhäuser an der Promenade – der so genannten „Perlenkette“.
Villen-Wohnungen bleiben Kerngeschäft
Das ist dann auch das originäre Geschäft der EntwicklungsCompagnie Heiligendamm (ECH). Ringsum hat die Jagdfeld-Gruppe verschiedene Besitztümer angesammelt, die alle in direktem Zusammenhang mit Heiligendamm stehen: Das renommierte Golfressort in Wittenbeck und das Biolandgut Vorder Bollhagen, das auch Demonstrations- und Konsultationsbetrieb im Biolandbau ist. Auch die lange militärisch genutzte Halbinsel Wustrow gehört zur Jagdfeld-Gruppe.
In Heiligendamm besteht das Geschäft der ECH darin, private Residenzen in einer geschlossenen Wohnanlage zu schaffen. Dazu werden eine nach der anderen historischen Villa geplant, vermarktet und saniert. Bei Quadratmeterpreisen ab 11.900 Euro (es waren in Hochzeiten mal bis zu 35.000) ist eine hochwertige Sanierung und edle Ausstattung möglich und bleibt auch genug Gewinn.
Stand Dezember 2023 umfasst das Volumen der Privaten Residenzen Heiligendamm 43 Wohnungen in 9 Häusern mit Kaufpreisen zwischen 1.022.620 und 5.904,313 Euro. Allerdings gibt es aktuell einen Baustopp bei den Kolonnaden. Hier müssen erst alle 8 Teile des langgestreckten Hallenbaus vermarktet sein, bevor man mit der Sanierung beginnen kann. Das gibt der Markt derzeit nicht her und darum ruhen die Bauarbeiten. Die Vermarktung läuft aber weiter. Auch für die Villa „Hirsch“ gibt es noch Anzeigen in den Immobilienportalen – auf der eigenen Webseite ist sie allerdings derzeit nicht im Verkauf.
Außer den vorhandenen historischen Villen ist mit der Villa „Klingler“ auch eine neue entstanden und darüber hinaus gibt es umfangreiche Vorhaben für eine Erweiterung Heiligendamms.
Einzelverkäufe sind nicht ungewöhnlich
Da die ECH einerseits das ganze Paket kaufen musste und andererseits auch nach 2003 noch einige Immobilien und Grundstücke zusätzlich erwarb, gehören zum Portfolio nicht nur Wohnungen, sondern auch ganze Häuser.
Dass die Gesellschaft sich von einzelnen trennte, ist nicht neu. Die Villa „Krone“ wurde 2009 an einen Privaten verkauft, das nebenstehende Mariencottage wurde auch zum Verkauf angeboten, letztlich aber von der Familie Jagdfeld selbst genutzt und auch an der Seedeichstraße stehen die Villen „Sporn“ und „Adler“ schon seit Jahren zum Verkauf.
Das wird nicht mit Schildern und Plakaten beworben, aber die Immobilien sind in den bekannten Immobiliensuchmaschinen zu finden. Auch Partnerschaften mit Immobilienmaklern sind nicht neu – Engel&Völkers hat auch in der Vergangenheit schon Immobilien aus dem Portfolio der ECH angeboten.
Dass Jagdfeld nun ausgerechnet das Alexandrinen-Cottage anbietet, überrascht manche dann aber doch. Offiziell wollte er sie sanieren und selbst bewohnen. Mit fünf erwachsenen Söhnen ist das Haus gewiss nicht zu groß, um gemeinsam die Sommerfrische zu genießen.
Doch die Söhne sind selbst alle Unternehmer und wie das Leben so ist, bleibt gar nicht so viel Zeit für Gemeinsamkeit. Für zwei Personen ist die Villa dann doch zu groß und die Sanierung betriebswirtschaftlich auch nicht sinnvoll. Der Verkauf ist also eine logische Konsequenz.
Villen-Verkauf sorgt für Spekulationen
Geredet wird über den Zeitpunkt: Warum jetzt mitten in der Krise – warum nicht, als die Immobilienpreise noch am höchsten waren? Theorien gibt es verschiedene – Jagdfelds Sprecher Dr. Christian Plöger sagt, der Zeitpunkt sei einfach als richtig angesehen worden.
Geredet wird auch über den Preis: Mit 40 Millionen Euro gilt das Alexandrinencottage laut Recherchen der BILD derzeit als die teuerste Immobilie Deutschlands. Auch andere Medien kommen zu dem Schluss. Die Villa ist unsaniert und steht unter Denkmalschutz und der schaut ganz genau hin und will alles wieder so, wie es mal war. Zu den vierzig Millionen kommen also noch einmal Sanierungskosten, die auch im Millionenbereich landen werden.
Klar, dass hier nur kauft, wer kann und das ist ja nicht ungewollt. Schließlich geht es hier letztlich um einen neuen Nachbarn für Jagdfeld und den Bewohner der Villa „Krone“, dessen Name zum Schutz der Privatsphäre nicht genannt wird – und auch für das Grand Hotel.
Auch der Bürgermeister Jochen Arenz wird in solcher Immobilienangelegenheit von Medien gefragt, denn es geht hier nicht nur um ein Haus, sondern auch um ein Grundstück, über das einst öffentlich nutzbare Wege verliefen, die nun nur mit einer Torkarte betreten werden können.
Der Bürgermeister hat eine andere Idee als eine Nutzung als Sommerhaus. Er wäre für mehr Öffentlichkeit, z.B. eine gastronomische Einrichtung, die dann auch öffentlich zugänglich wäre. Allerdings müsste das Haus trotzdem teuer saniert werden und die gastronomische Einrichtung dann den Erwerb und die Sanierung amortisieren.
Auch mit weniger als 40 Mio. Euro Investition erscheint das nicht realisierbar – höchstens für ein Sternerestaurant, das dann aber von den Einheimischen und Tagesgästen auch kaum einer nutzen wird. Juwelen sind eben nur was für Leute, die es sich leisten können – oder fürs Museum.
Darum ist Dr. Plögers Aussage auch gar nicht so abwegig, wenn er sagt, die Probleme am Immobilienmarkt tangieren die ECH nicht. Nein, hier geht es um Multimillionäre, die in Krisenzeiten eher noch in Betongold investieren, als für hohe Rendite hohe Risiken einzugehen.
In Zeiten sinkender Immobilienpreise rechtzeitig und vor dem weiteren Fall Immobilien anzubieten, ist gar nicht so unnachvollziehbar: Wer sucht schon eine Immobilie, wenn die Preise hoch sind? Erst nach der „Blase“ passen Preis und Leistung wieder zueinander. Wer sich mit Immobilien auskennt weiß auch, dass man nicht zu lange warten darf, ob der Preis noch weiter sinkt. Denn der Verkäufer hat auch einen Exit-Point, an dem er das Verkaufsangebot lieber beendet, als Verlust zu machen.
Insgesamt wird also mehr Wind um dem Verkauf gemacht, als es sein müsste, was aber auch damit zu tun hat, dass Jagdfelds Unternehmen in den vergangenen Monaten viele Grundstücke über ausgesuchte Makler angeboten haben und dies nun vor Ort als großer Ausverkauf, Gesundschrumpfen oder gar drohende Pleite interpretiert wird. Der Baustopp an den Kolonnaden wird da als Indiz gesehen.
Groß und einzigartig
Was erwartet den Käufer des Alexandrinencottages? Zunächst einmal 4.449 qm Grundstück direkt an der Küstenkante, auf der Steilküste in einem Landschaftspark. Umzäunt und ausgewiesen als Hotelpark, geschützt auch durch aufwändige Küstenschutzmaßnahmen extra für dieses Haus – gerade um die Jahrtausendwende erneuert – von öffentlichen Geldern, wie der Bürgermeister erwähnt.
Die Wohnfläche beträgt stolze 1.484 Quadratmeter und es ist alles dabei: Keller, Beletage, Dachgeschoss. 18 Zimmer hat die Villa derzeit und man ist innen recht frei in der Gestaltung. Pool innen oder außen sind kein Problem und ein Garten mit Terrasse auch nicht. Das ist der Vorteil am unsanierten Verkauf. Zudem kann der Käufer dann von der Abschreibung für Sanierung von Altbauten (Afa) und ggf. weiteren Förderungen für die Denkmalsanierung Gebrauch machen – ohne sich an den Verkäufer als Architekten zu binden.
„One of a kind“ – bewirbt Engel&Völkers das Exposé – „einzigartig“. Und das ist wohl wahr.
Interessenten gibt es übrigens, aber das sollte man nicht überbewerten. Es gab auch schon Interessenten für andere leerstehende Immobilien, aber es scheiterte meistens an unterschiedlichen Preisvorstellungen oder auch Nutzungsideen, die nicht in das Gesamtkonzept passen. Denn eins ist klar: Einfach neben der Villa einen Carport bauen kann man im Arkadien des Nordens nicht.
Weiterführende Informationen
Alexandrinen-Cottage in der Gebäudedatenbank Heiligendamm
