Faktencheck: (K)(l)eine Neuigkeit(en) von der Moorbad-Ruine

23. 01 2019 Martin Dostal 1

Immer wieder taucht die alte Moorbad-Ruine in den Schlagzeilen auf und wieder unter und immer wieder erweckt die Berichterstattung Erwartungen, die gar nicht erfüllbar sind. Zeit für einen Faktencheck:

Wer beteiligt ist und wer nicht

Zunächst einmal ist der Hauptakteur der Unternehmer David Corleis, der im Jahr 2015 bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks bei 415.201 Euro den Zuschlag bekam. Weiterhin ist die Stadt beteiligt, weil sie den Bebauungsplan aufstellen und die Baugenehmigung erteilen muss. Ämter und Behörden sind im Zuge dieser Verfahren beteiligt, insbesondere sind im Falle des Moorbades die Denkmalschutzbehörden involviert, weil es sich um ein Denkmal handelt. Außerdem hat hier das Forstamt mehr als üblich mitzubestimmen, da der Wildwuchs, der seit dem Leerstand seit 1997 herangewachsen ist, inzwischen als Wald gilt.

Welche Interessen die Beteiligten haben

Die Stadtverwaltung und die Mehrheit der Stadtvertreter möchten die Tradition des Kurbetriebes fortführen. Nachdem bereits zwei Projektentwickler Konzepte vorgelegt haben, die einen Hotelbetrieb vorsehen, ist die Akzeptanz dafür gestiegen. Trotzdem möchten einige Stadtvertreter dem Vorschlag des Tourismusbundes folgend eine öffentliche Schwimmhalle im Stahlbad haben. Eine rechtliche Grundlage, den Investor dazu zu bewegen, gibt es nicht. Man muss ihn überzeugen und das ist angesichts dessen, dass öffentliche Schwimmhallen nicht kostendeckend betrieben werden können, nicht einfach. In Verbindung mit einem Hotelbetrieb oder als besondere Therme in Verbindung mit einem Gesundheitsbetrieb (also z.B. als Solebad) wäre ein kostendeckender Betrieb vielleicht möglich – das ist eine Frage unter anderem des Konzepts und ein solches gibt es noch nicht.

Der Investor möchte neben der Erfüllung des von ihm vorgetragenen Wunsches, das Moorbad baulich zu retten, natürlich auch die damit in Verbindung stehenden Kosten decken. Es muss davon ausgegangen werden, dass er darüber hinaus auch den Betrieb erfolgreich führen, also Umsatz machen möchte und es muss auch angenommen werden, dass er darüber hinaus Geld verdienen, also Gewinne machen möchte. Das ist der natürliche Weg eines Wirtschaftsunternehmens. Der Investor kommt aus der Glückspielbranche und für ihn lag es auf der Hand, das Moorbad zu einem Casino-Hotel, genannt „Casilino Stahlbad“ zu machen. Wäre er aus der Gesundheitsbranche, hätte er vielleicht eine Klinik daraus machen wollen und wäre er ein Hotelier, hätte er vielleicht ein Hotel daraus machen wollen. Aber er ist Geschäftsführer der Spieloase M-V Vermögens- und Verwaltungsgesellschaft und damit kann man von ihm nicht erwarten, etwas zu tun, wovon er keine Ahnung hat. Trotzdem zeigte sich Corleis kompromissbereit und wollte eine für die Öffentlichkeit nutzbare Schwimmhalle ermöglichen, wenn die Stadt ihn den Rest seines Konzepts umsetzen lässt. Das eigene Wohnhaus war ein anfängliches Interesse des Investors, das er aber schon 2017 aufgab.

Die Stadtvertreter und die Stadtverwaltung sind gegen einen Spielhallenbetrieb und haben signalisiert, keinen Bebauungsplan aufzustellen, der das zulässt. Letztlich hat die Stadt einen Bebauungsplan aufgestellt, der das Konzept des Investors so gut wie gar nicht berücksichtigt. Damit ist das Konzept hinfällig.

Was der Investor darf und was nicht

Die Stadtvertreterversammlung hat am 27.03.2017 beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 37 für das Sondergebiet „Stahlbad“ aufzustellen. Das betrifft das Areal zwischen der Bahnhofstraße und dem Mühlenteich und der Bahntrasse und dem Stülower Bach, also den Gebäudekomplex plus etwa zwei Drittel der Moorwiesen. Der B-Plan erlaubt dem Investor den Bau eines Hotels, Gastronomie, Sport und Freizeit und Anlagen für gesundheitliche Zwecke.

Hier fällt nicht die ursprünglich geplante Spielhalle hinein – sie ist also nicht erlaubt. Auch das anfänglich angedachte separate Wohnhaus für Corleis und seine damalige Freundin ist mit dem Bebauungsplan nicht möglich. Welche Kategorie das Hotel hat und welches Ausmaß die gesundheitlichen Zwecke, kann ein Bebauungsplan nicht bestimmen.

Was der Investor nun tut

Da David Corleis das ursprüngliche Konzept mit diesem Bebauungsplan nicht umsetzen kann bzw. gar nicht umsetzen darf, denn dann würde ihm eine Nutzungsuntersagung für den Spielbetrieb drohen, muss er das Konzept ändern. Weil aber die Spielhalle maßgeblich für die Finanzierung war, muss er diese Komponente ersetzen. Dazu braucht er außer einer guten Idee auch Fachwissen, das er in der Branche, in der er tätig ist nicht ohne weiteres findet. Also braucht er Zeit. Ende März will er ein Konzept vorstellen. Bis dahin wird über die Bauhöhe, den Grünflächenausgleich und derartige Details verhandelt bzw. sich abgestimmt.

Und das ist die einzig neue Information, denn alles andere ist seit zwei Jahren unveränderte Faktenlage.

Was wir wissen und was nicht

Wir wissen nicht, ob ein Hotel an diesem Standort überhaupt läuft oder wie groß es sein muss, welches Thema und welche Ausrichtung es haben muss, um zu funktionieren.

Wir wissen, dass alle drei großen Hotels der Stadt – das Grand Hotel Heiligendamm, das Prinzen-Palais und das Friedrich-Franz-Palais keine florierenden Unternehmen sind, sondern stark von der Saison, vom Wetter und von den Befindlichkeiten der Zielgruppen abhängig. Alle drei Hotels haben in den letzten 6 Jahren die Besitzer gewechselt, das Grand Hotel Heiligendamm auf Grund der Insolvenz, das Friedrich-Franz-Palais, weil die Germania Epe AG die Beteiligung aufgegeben hatte und das Prinzen-Palais, weil die Ahaus-Gruppe die Projektentwicklung abgeschlossen, also den Exit-Point erreicht hatte. Das Grand Hotel wurde an Paul Morzynski verkauft, das Prinzen-Palais ging ebenfalls an sein Unternehmen und das Friedrich-Franz-Palais an den Investor Rolf Elgeti.

Wir wissen, dass die Auslastungszahlen aller drei Hotels Luft nach oben haben. Sie liegt jahresübergreifend um die 60-65% und besonders die schwache Nebensaison in einer Stadt, die zwischen Oktober und Mai nichts bietet, das Touristen anlockt, reduziert die Gewinnmargen kräftig.

Wir wissen nicht, wie ein Hotelier allein dieses Problem lösen kann, denn hierfür bracht es ein attraktives touristisches Umfeld in der Nebensaison mit wiederkehrenden Veranstaltungen in einem Format, das mit den Angeboten der Mitbewerber vergleichbar ist: Winterzauber, Filmfestivals, Fackelwanderungen, Feuershows, Eisbahnen, Märkte, Licht-Shows usw.. Die Stadt muss Gäste anlocken, denn abgesehen vom Grand Hotel kommen die Gäste nicht wegen des Hotels in die Stadt, sondern wegen der Stadt in das Hotel.

Wir wissen, was den Hotels grundlegend fehlt. Die beiden Bad Doberaner Hotels haben eines gemeinsam: Sie haben beide kein Schwimmbad und keinen richtigen SPA-Bereich. Zwar versteht sich das Prinzen-Palais eher als Konferenzhotel, aber auch ein Business-Manager möchte gern mal eine Runde schwimmen. Sauna und Massage gehören inzwischen eher zum Standard, als zum Lockmittel.

Das wäre der Pluspunkt, den das Stahlbad besonders machen könnte. Allerdings haben beide Hotels schon früher signalisiert, derartige Investitionen zu als nötig anzusehen, sodass der Vorteil für das Stahlbad dann wieder aufgebraucht wäre.

Hingegen ein besonderes Bad, das auch in der Tradition des Stahlbades steht zu entwickeln, wäre wieder ein Alleinstellungsmerkmal. Das könnte außer einem Sole-Bad auch eine Einrichtung sein, die neben einem Wasserbecken verschiedene kleine Bäder mit verschiedenen traditionellen und modernen Badezusätzen anbietet und darüber hinaus verschiedene Anwendungen, gerade in der Traditionellen Chinesischen Medizin und bei Ayurveda. Das Stahlbad war seinerzeit auch ein Novum – die Menschen hatten hohe Erwartungen an das Bad im eisenhaltigen Wasser. Dass es das hier so noch nicht gibt, wissen wir – ob es dann aber auch funktioniert, wissen wir nicht, aber dazu gibt es Experten. Wie viele Sterne ein neues Hotel haben sollte, wissen wir durchaus. Es muss nicht viele Sterne haben – im Gegenteil ist die Spitze der Tourismuspyramide durch die drei bestehenden Hotels gut abgedeckt und auch die Basis gut aufgestellt und muss die obere Mitte mit drei Sternen gestärkt werden. Wir wissen, dass der Investor drei Sterne avisiert.

Was wir jetzt tun sollten und was nicht

Ruhe bewahren. Nicht drängeln, nicht reinreden. Der Investor muss ein neues Konzept finden, mit dem er die Sanierung refinanzieren und Geld verdienen kann und die Stadt muss sich darauf besinnen, dass dies vielleicht die letzte Chance für die Moorbad-Ruine ist und dass wenn es ein tragfähiges Konzept gibt, man mit diesem Kompromiss viel mehr erreicht, als es bis vor vier Jahren überhaupt möglich schien. Nur mit einem Kompromiss kann das Moorbad gerettet werden. Das ist das, was man aus dem Streit um Heiligendamm längst hätte gelernt haben müssen.