Blick in die Zukunft: So ist Heiligendamm und so soll es werden.

Die Zukunft Heiligendamms: Das ist die Vision.

Mit diesem Prospekt bewarb FUNDUS den Fonds Nr. 34
Mit diesem Prospekt bewarb FUNDUS den Fonds Nr. 34

 

Drei Jahre vom Kauf zum Spatenstich

So fand Anno August Jagdfeld Heiligendamm vor.
So fand Anno August Jagdfeld Heiligendamm vor.

Als Anno August Jagdfeld sich 1996 entschloss, das 26-Häuser-Paket von Heiligendamm zu kaufen, wusste er natürlich, welchen Schatz er sich dort sichert. Wie man bildlich aber den Schatz hebt, musste gut überlegt sein.

Nun hatte Jagdfeld mit dem Adlon bereits eine Legende wiederauferstehen lassen und in Berlin vertraute er auf Experten, die ihm sagen, wie man all das am Besten bewerkstelligt.

Die Experten wiederum vertrauten ihm: „Wenn es einer schafft, dann er.“ zitierten damals die Medien. Auch in Heiligendamm dauerte es zwischen dem Kauf und dem ersten Spatenstich drei Jahre, in denen Jagdfeld Unternehmen gründen, Leute einstellen, Experten anwerben und nicht zuletzt Geld einsammeln musste. Der Rheinländer musste in Mecklenburg-Vorpommern komplett neu anfangen und das war viel schwieriger, als in Berlin. Der erste Fonds kam gar nicht zu Stande, erst im zweiten Anlauf kam genug Geld zusammen.

Vision stammt von Robert A. M. Stern

Mit diesem Prospekt bewarb FUNDUS den Fonds Nr. 34
Prospekt für denFUNDUS Fonds Nr. 34

Einer der Experten, die Jagdfeld beauftragte, war Robert A. M. Stern. Der amerikanische Stararchitekt ist in Deutschland nicht so bekannt.

In den USA ist er einer der ganz großen Meister. Dort hat er nicht nur einzelne Häuser in bestehende Ensembles eingefügt, sondern auch ganze Einkaufszentren, Freizeitzentren, Klinikkomplexe, Universitäten, Hotels, Golfresorts und Wohnsiedlungen geplant.

 

Die Architekten um Stern sind Profis, wenn es darum geht, Flächen neu zu nutzen – aus Werften Wohn- und Geschäftsviertel zu machen oder eben aus einem Sanatorium ein Luxushotel. Wenn ihr Auftraggeber einen ganzen Stadtteil von alten englischen Häusern verlangt, dann liefern RAMSA Architects solche urigen viktorianischen Häuser wie die Villanova University und wenn die Chinesen auf einer Insel in Taijin eine ganze Kleinstadt im Südstaaten-Villenstil haben wollen, dann realisieren die Architekten auch das.

Nur gebaut, um Vergnügen zu bereiten

Stern sagt über sich, dass zu seiner Studienzeit Gropius und van der Rohe die Synonyme für die deutsche Architektur waren. Seine Lieber aber galt Schinkel.

„Als ich nach Heiligendamm kam, hatte ich das Gefühl, mitten in einem Jugendtraum zu sein. Ich ging durch ein klassizistisches Ensemble, dem man selbst heute noch ansieht, dass es nur geplant und gebaut wurde, um Vergnügen zu bereiten“ zitiert ihn ein Buch der ECH. Für Stern ist die Weiße Stadt am Meer so etwas, wie die Mutter aller Resorts. Als Planer prüfte er den Traum auf seinen Bestand vor der Wirklichkeit und kam zu dem Schluss: „Wenn wir ihre außergewöhnlichen Ressourcen nutzen, dann steht ihre beste Zeit noch bevor.“

Stern wurde begleitet durch Klaus Kaiser. In der Ausschreibung stand, dass auch ein Teilverkauf möglich ist. Beide waren sich sofort einig, dass diese Legende zu zerteilen hieße, sie zu zerstören.  Für Heiligendamm entwarf Stern eine Vision, keine konkreten Pläne. Diese wurden aus der Vision entwickelt. Und so sieht sie aus:

Zunächst bleiben wir innerhalb dessen, was sich heute zwischen den Ortsschildern Heiligendamms befindet. Das soll und muss als nächstes realisiert werden, während alles Drumherum erst danach kommt.

 

Das neue Heiligendamm: Was im Ort noch entstehen soll

All das befindet sich aus heutiger Sicht vor den Toren Heiligendamms und was nicht heute schon realisiert ist, wird noch Jahrzehnte bis zur Realisierung brauchen. Die Familie Jagdfeld ist groß, es gibt junge Nachfolger und es liegt in der Natur, dass einiges davon erst von den jüngsten umgesetzt werden kann. Die Nachfrage bestimmt das Angebot und der Zeitgeist die Nachfrage.

Doch es gibt Dinge, die demnächst realisierbar sind. Diese sind viel wichtiger, denn sie sind die Grundlagen dessen, was außerhalb der Ortsgrenzen nachher kommt. Diese Dinge müssen zuerst umgesetzt werden, dann erst macht alles Drumherum Sinn.

 

Residenzen in der Perlenkette

Dieser wichtige Baustein ist unübersehbar in Arbeit. Ursprünglich sollten die Villen an der Promenade zum Hotel gehören, aber von dieser Idee rückte man schon 2002 wieder ab und wollte die Perlenkette als eigenes Projekt unabhängig vom Grand Hotel aufbauen. Einerseits gab der Fonds die Sanierung nicht her, andererseits war die Zeit für einen neuen Fond ungünstig, weil die rot-grüne Regierung einige Veränderungen im Steuerrecht vornahm, die geschlossene Fonds unattraktiv werden ließ und stattdessen für einen Boom an offenen Fonds (Dot-Com-Rausch) sorgte.

Eines der ersten Modelle für den Ausbau Heiligendamms
Eines der ersten Modelle für den Ausbau Heiligendamms

Auf diesen Zug konnten Immobiliensanierer nicht aufspringen und darum musste Jagdfeld eine andere Finanzierung für die Sanierung suchen. Zu spät war es dafür nicht: Er hätte laut des städtebaulichen Vertrags sowieso erst 2004 mit der Sanierung der Perlenkette beginnen dürfen, denn die großen Bauten hatten Vorrang und erst wenn das Grand Hotel eröffnete, durfte er alles andere anpacken. Das war marktwirtschaftlich vielleicht nicht ganz glücklich, weil er dadurch auch keine Angebote schaffen konnte, aber es ist auch nicht erkennbar, dass er das vorhatte.

Das neue Konzept sah nun vor, die Villen zu Apartmenthäusern zu machen und dahinter eine neue Villa und einen großen Saal zu bauen, das zugleich auch als Versorgungszentrum für die Apartments dienen konnte. Unter dem Namen „Adlon am Meer“ und eigener Firmierung innerhalb der FUNDUS-Gruppe liefen von 2002 bis 2007 die Planungen.

Im Werkstattverfahren wurde das Thalassozentrum nach Westen an die vorhandene Bebauung heran geschoben.
Im Werkstattverfahren wurde das hier noch weiter östlich befindliche Thalassozentrum nach Westen an die vorhandene Bebauung heran geschoben. Es gab sogar Forderungen, es am südlichen Ortsrand zu bauen.

Dabei flossen auch die Ergebnisse aus dem Werkstattverfahren ein, das von den Planern des Investors und der Stadt für den B-Plan Nr. 25 im Jahr 2004 durchgeführt wurde. Das Werkstattverfahren wiederum war ein Ergebnis eines Expertenkolloquiums, das den Streit um die Zukunft Heiligendamms schlichten sollte.

Nach der Eröffnung des Grand Hotels gab es in der Stadtvertreterversammlung Streit um viele Details, wie den Standort des Thalassozentrums und insbesondere die Wegeführung für Tagesgäste. Es bildeten sich Bürgerinitiativen gegen und für die Pläne des Investors, welche die öffentliche Diskussion beeinflussten, die wiederum von lokalen Medien befeuert wurde.

 

Stichweg-Streit sorgte für 14 Jahre Stillstand

Als das Projekt zu scheitern und das Grand Hotel nach dem ersten Jahr zu schließen drohte, erschien das Experten-Kolloquium der einzige Ausweg aus der verfahrenen Situation.

In der Realität war genau das Gegenteil der Fall: Man vereinbarte, auf den Stichweg durch das Hotelgelände bis 2010 zu verzichten und dann müsse das Grand Hotel schwarze Zahlen nachweisen und Jagdfeld 20% der Investitionssumme für die Sanierung der Perlenkette investiert haben.

Wer also den Stichweg haben wollte, musste nur diese beiden Dinge verhindern und genau das taten zuerst eine Handvoll, durch Gründung immer neuer Parteien bald aber eine ausreichende Zahl von Stadtvertretern in den nächsten 14 Jahren.

Bei den Planungen ab 2004 erwiesen sich einige Faktoren als Problem: In den Apartments, die rechtlich Ferienwohnungen gewesen wären, dürften die Erwerber nur 30 Tage im Jahr wohnen, alles darüber hinaus wäre steuerrelevant. Zudem war die Parkplatzsituation unbefriedigend, denn die Autos hätten am Ortsrand geparkt werden müssen. Unter diesen Voraussetzungen fanden sich keine Erwerber für die Apartments. Den Preis senken konnte man nicht, weil dann die geplante hochwertige Sanierung nicht möglich gewesen wäre. Außerdem hätte man dann nicht die Klientel erreicht, die man für das Grand Hotel braucht – die sich die Angebote dort leisten kann.

Die dominierende Doppel-Villa „Großfürstin Marie – Perle“
Die dominierende Doppel-Villa „Großfürstin Marie – Perle“

Die ECH plante darum den Bau einer Tiefgarage vor den Villen und die Schaffung von Kellerräumen unter den Häusern und wollte ein dauerhaftes Wohnrecht für die Erwerber. Dafür musste der B-Plan Nr. 25 geändert werden und die Stadtvertreter hatten Mitspracherecht. Sie lehnten die Tiefgarage und das Dauerwohnrecht permanent ab, es kam zum Streit, der erst 2010 beigelegt werden konnte, woraufhin die ECH mit dem Wiederaufbau der Villa „Großfürstin Marie – Perle“ begann.

Noch vor deren Fertigstellung entzog der Landkreis auf Drängen der Stadt und Weisung des Landes die Baugenehmigung für die Perlenkette, sodass die Sanierung bis zum Abschluss der Mediation im Jahr 2015 stillstand. Seitdem wird saniert – Villa „Greif“ ist fertig gestellt, Villa „Möwe“ in der Sanierung, für Villa „Seestern“ die Sanierung begonnen, für die Kolonnaden die Bauanträge gestellt und die anderen Villen in Planung.

 

Das Konzept

Ausschnitt aus einem Planungsentwurf von 2004
Ausschnitt aus einem Planungsentwurf von 2004

Nach dem Ausstieg der Kempinski-Gruppe durfte Jagdfeld den Namen „Adlon“ nicht mehr außerhalb desselben verwenden, sodass das „Adlon am Meer“ jetzt „Residenzen Heiligendamm“ heißt. Jede Villa enthält normalerweise sechs Wohnungen, die zum Verkauf angeboten werden. Der Quadratmeterpreis lag 2017 bei etwa 15.000 Euro, Ende 2018 bereits bei 18.000 Euro – je nach Art und Umfang und Sonderwünschen, denn die Wohnungen sind nicht von der Stange, sondern weitgehend individuell mit den Erwerbern zusammen geplant.

Die Erwerber kaufen diese Wohnungen normalerweise für sich selbst und dürfen auch das ganze Jahr darin wohnen, bringen also Zweitwohnungssteuern. Die Erwerber profitieren von der Abschreibung für Abnutzung (AfA), weil hier echte Denkmäler saniert werden. Der Seeblick ist unverbaubar, das Ensemble einmalig und zusammen mit dem Grand Hotel ein angenehmer Aufenthalt garantiert.

Es gibt Stand 2018 auch eine Erwerbergemeinschaft, die ihre Wohnung zur Vermietung an Feriengäste anbietet. Das ist aber nicht das Gesamtkonzept. Es würde das Gesamtkonzept aber nicht zerstören, wenn gegeben wäre, dass die Villen öfters bewohnt wären, als es nur durch die Erwerber der Fall wäre.

Bei Tiefgarage und Kellerräumen bleibt es und da einige Häuser nie Keller hatten, werden diese nachträglich unter die Häuser gegossen und gemauert. (Bilder gibt es hier) Die Autos der Bewohner werden also am Haus bleiben, ohne dass man sie sieht. Die Zufahrt erfolgt über das weiter unten vorgestellte Thalassozentrum an der Seedeichstraße.

Visualisierung der sanierten Kolonnaden (C) ECH
Visualisierung der Kolonnaden (C) ECH

Die Kolonnaden werden ebenfalls zu Wohnungen. Hier nutzt man den englischen Chalet-Stil und bietet schmale Maisonette-Wohnungen, die alle über einen kleinen Garten auf der Rückseite verfügen.

Die Sanierung soll 2019 beginnen – die Bauanträge wurden bereits gestellt.

 

Auch das derzeit für Mitarbeiterwohnungen genutzt Prinzessin-von-Reuß-Palais wird rekonstruiert. Die ECH nennt noch keine Nutzung für dieses in der Geschichte irgendwie nie zum Ensemble gehörende Barockschlösschen im Spätjugendstil. Wohnungen sind auch hier möglich und denkbar, allerdings eignet sich das bis 2002 als „Residenz Hotel“ betriebene Gebäude auch für Gastronomie.

Die beiden Villen in der Seedeichstraße stehen zum Verkauf und dürfen nur zum Wohnen und Ferienwohnen genutzt werden. Eigentlich waren Ferienwohnungen hier nicht zulässig, aber nachdem die Stadt den B-Plan für das Linden-Palais dahin gehend änderte, trifft die Nutzbarkeit als Fewo dort auch zu. Die Villen werden als einzige unsaniert zum Selbersanieren angeboten.

Die drei Cottages westlich der Burg waren als private Wohn- und Gästehäuser der großherzoglichen Familie entstanden und darum machte es Sinn, sie auch wieder als Sommerresidenzen zu gestalten. Sie befinden sich alle drei in Privatbesitz, Villa „Krone“ eines Unternehmers und das Alexandrinencottage und Mariencottage der Familie Jagdfeld.

 

Neubauten: Ensemble Palais und Ensemble Villa

Modell des Ensemble-Palais (links)
Modell des Ensemble-Palais (links) und der Ensemble-Villa (rechts)

Um die Villen der Perlenkette bewirtschaften zu können, braucht es wiederum Räumlichkeiten für ein Wirtschaftshaus. Das des Grand Hotels ist nur für das Hotel vorgesehen und auch zu weit weg. Auch die Rezeption des Grand Hotels kann nicht noch die Bewohner von weiteren 100 Wohnungen betreuen. Darum muss ein neues Zentrum für die Residenzen entstehen. Dafür die exponierten Räume in den Villen zu nehmen, wäre wirtschaftlich unsinnig, die Kolonnaden wären zu klein, sodass früh ein Neubau geplant wurde.

Optisch orientiert sich dieser an einem Entwurf von 1853 des Architekten Rudeloff.
Optisch orientiert sich dieser an einem Entwurf von 1853 des Rostocker Architekten Rudeloff.

Das Gebäude heißt „Ensemble Palais“ und schließt die Lücke zwischen den Kolonnaden und dem Prinzessin-von-Reuß-Palais.

In diesem Gebäude sollen der Empfangsbereich für die privaten Residenzen, Rezeption, Concierge und Verwaltung untergebracht und zur Seeseite hin Wohnungen geschaffen werden. Außerdem soll ein großer Saal im Erdgeschoss entstehen, dessen Dach zugleich eine Terrasse zum Park (Kurwald) bildet.

Neben dem Ensemble Palais soll eine weitere Villa mit acht bis zehn Wohnungen über drei Etagen mit Wohnflächen zwischen 70 und 180 qm und Terrassen oder Balkonen entstehen. Die Variablen ergeben sich daraus, dass die Erwerber mitbestimmen können, wie groß ihre Wohnungen werden sollen. Sie wird an die Tiefgarage angebunden sein und über eine große gemeinschaftliche Dachterrasse verfügen. So wird in der zweiten Reihe trotzdem noch mit Seeblick der Bedarf gedeckt, wenn in der ersten Reihe alle Wohnungen verkauft sind. Und das ist jetzt der Fall: Für die Ensemble-Villa laufen Stand November 2018 die Bauanträge.

Mappen von der ECH

Diese beiden Neubauten waren übrigens 1996 noch gar nicht geplant und entstammen auch nicht aus der Vision Sterns. Das sind die erwähnten Ergebnisse des Werkstattverfahrens.

Mitgewirkt haben das Architektur- und Planungsbüro Dr. Frank Mohr und der ehemalige Leiter der Fachschule für angewandte Kunst, Prof. Joachim Skerl in ständiger Abstimmung mit dem Landkreis und zusammen mit Architekturbüros und Landschaftsarchitekten.

Durch die Neubauten soll die Prof.-Vogel-Straße „südseitig gefasst und aufgewertet“ werden.

 

Neubau: Thalassozentrum

Modell des Thalasso-Tempels an der Seedeichstraße
Modell des Thalasso-Tempels an der Seedeichstraße

Wenn nun in diesen mindestens 60, vielleicht auch 100 neuen Wohnungen überall Paare, viele mit Kindern wohnen, wird es im SPA-Bereich des Grand Hotels eng. Angesichts weiterer gleich vorgestellter Planungen wird einmal der Bedarf nach neuen Schwimmbecken bestehen, zumal gerade diese in der Nebensaison für Aufenthalte sorgen. Auch gibt es zwischen Warnemünde und Kühlungsborn keine öffentliche Schwimmhalle. Bis zu einem bestimmten Punkt nützt dem Grand Hotel jeder neue SPA-Besucher von außerhalb, aber ab diesem Punkt fängt jeder weitere an, dem Hotel zu schaden, weil die Gäste nicht mehr unter sich und die Kapazitäten erschöpft sind.

Es liegt also nahe, in Heiligendamm ein Schwimmbad für die neuen Bewohner zu schaffen, das auch von der Öffentlichkeit genutzt werden kann. Die Öffnung für die Öffentlichkeit entspringt dabei weniger sozialer Gedanken, als wirtschaftlicher: Ein Schwimmbad dieser Größe lässt sich nur kostendeckend betreiben, wenn ganzjährig eine bestimmte Auslasung mindestens erzielt wird. Das Thalassozentrum wird nicht das Niveau der Neptun-Schwimmhalle haben, kein Spaßbad, wie das Wonnemar in Wismar oder die Oase in Güstrow sein, aber es wird vergleichbar sein mit den Angeboten in Warnemünde. Das große Plus des Thalasso-Zentrums ist das beheizte Außenbecken, aber es wird auch drinnen mehrere Schwimmbecken und Badeangebote geben.

Natürlich gehören zu einem solchen Zentrum auch Saunen, Dampfbäder, Shops und eventuell auch Räumlichkeiten für Angebote, wie Massagen o. ä.. Im Keller wird es eine große öffentliche Tiefgarage geben, die den bisherigen Parkplatz mindestens ersetzt. Von hier aus kommen auch die neuen Bewohner zu ihren Stellplätzen in der eigenen Tiefgarage. Das ist nur eine Frage der Konstruktion.

Noch gibt es keinen dringenden Bedarf für das Thalassozentrum und auch keine konkreten Pläne. Jagdfeld hat aber das Vorhaben in der Mediation noch einmal bekräftigt. Wenn die Zeit dafür reif ist, wird auch die Finanzierung möglich sein.

 

Neubau: Tiefgarage

Plan der Tiefgarage unter der Wiese vor den Villen und der Promenade
Plan der Tiefgarage unter der Wiese vor den Villen und der Promenade

Schon mehrfach erwähnt wurde die Tiefgarage vor der Perlenkette, welche zusammen mit der unter dem Thalasssozentrum die Autos unter der Erdoberfläche verschwinden lässt und zugleich auch die Anbindung an die Kellerräume schafft und Versorgungsnetzwerk nicht nur für Leitungen, sondern auch für die Mitarbeiter ist, die wie die Heinzelmännchen ungesehen ihrer Arbeit nachgehen können. Die Tiefgarage ist ein Gemeinschaftsobjekt, das nicht von den Erwerbern extra finanziert werden kann. So etwas dürfte aber in den Verkaufspreisen schon mit drin sein. Die Tiefgarage muss und wird kommen.

 

Neubau: Ayurvedazentrum und Schönheitsklinik

Fernost in Nordost: Modell des Ayurvedazentrums
Fernost in Nordost: Modell des Ayurvedazentrums, davor die Klinik für plastische Chirurgie

Heiligendamm braucht zwar kein Alleinstellungsmerkmal mehr, aber ein paar Gründe mehr, im Winter ausgerechnet hier her zu kommen, muss das Seebad schon bieten. Thalasso liegt für ein Seebad auf der Hand. Allerdings bemüht sich inzwischen jedes Seebad mindestens um eine Schwimmhalle, sodass der Thalasso-Tempel irgendwann eine Selbstverständlichkeit sein wird, wie einst der Pool und die Sauna und inzwischen ein ganzer SPA-Bereich zu jedem guten Hotel gehört.

Nicht selbstverständlich ist ein Ayurveda-Zentrum, denn so etwas gibt es zwar im Fernen Osten in einigen guten Hotels, an der Ostseeküste aber in der Form und Größe gar nicht. Heiligendamm wäre damit wieder ein Vorreiter und würde etwas bieten, das keiner hat und für das sich ein Besuch auch im Winter lohnt. Genau das müssen Stadt und Investor gemeinsam tun: Heiligendamm wieder zum Vorreiter machen. Zur Nummer eins nicht bei Größe und Masse, aber bei Innovationen.

In aktuellen Visualisierungen ist das Gebäude des Ayurveda-Tempels um die Hälfte reduziert. Möglicherweise will man sich modular dem Bedarf anpassen. Bauen will Jagdfeld das Zentrum auf den ehemaligen Tennisplätzen noch, aber einen konkreten Zeitplan gibt es nicht. Es bleibt zu hoffen, dass nicht ein anderes Seebad schneller ist.

Im Modell gibt es gegenüber vom Ayurveda-Zentrum noch einen Neubau. Hierbei handelt es sich um eine Klinik für plastische Chirurgie. Jagdfeld hatte schon vor der Hoteleröffnung die Idee geäußert, die MEDIAN-Klinik könne Schönheitsoperationen anbieten. Da dies nicht zum Konzept der damaligen Betreiber passte, dachte er daran, dies auch selbst über eine Klinik für plastische Chirurgie anbieten zu können.

Schönheit, Gesundheit – Recreation – ist ein wichtiger Aspekt in der Nebensaison und zwar fast ausschließlich in dieser Zeit, denn da haben die Leute Zeit für sich selbst und wollen sich nicht vergnügen, sondern erholen. Konkrete Pläne gibt es keine – der Bedarf kann derzeit auch in Rostock gedeckt werden und wird erst interessant, wenn die Nachfrage vor Ort steigt. So, wie ein Feriendorf einen Frisör und ein Kosmetikstudio hat, so kann zu einem 5-Sterne-Resort eine Schönheitsfarm gehören.

 

Neubau: Demmler-Palais und Demmler-Park

Modell vom Demmler-Park
Modell vom Demmler-Palais. Der rechte Rand bildet den Weg  entlang der Mollischienen zum Bahnhof.

Der wichtigste Neubau und das, was nach der Fertigstellung der Perlenkette angegangen werden muss, ist das Demmler-Palais. Zugleich ist das aber auch ein gewaltiges Projekt, das sich vielleicht nicht auf einmal umsetzen lässt. Ob ein etappenweiser Bau eine Option ist, kann nicht beurteilt werden. Fakt ist, dass in den Flächen im Erdgeschoss Gewerbe untergebracht werden soll.

Ein Stück Berliner Passagen-Flair
Ein Stück Berliner Passagen-Flair

Hier ist in einer zusammenhängenden Bummelmeile Platz für all die Geschäfte, Läden, Shops, Boutiquen, Büros, Gaststätten, Kultur- Unterhaltungs- und Dienstleistungsangebote, die der Ortsteil Heiligendamm nicht hat, aber als Seebad und Resort dringend benötigt.

Der Eigentümer der Gewerbeflächen dürfte ein Unternehmen der  Jagdfeld-Gruppe sein, sodass der Investor bestimmen kann, welche Anbieter und Angebote sich im Demmler-Palais und Demmler-Park niederlassen können. Das würde der Vorstellung von “Alles aus einer Hand” entsprechen.

Der „Palazzo Chiericati“ in Vicenza hat auch ein flaches Dach
Der „Palazzo Chiericati“ in Vicenza hat auch ein flaches Dach (Quelle: Wikipedia)

Die Dimensionen orientieren sich an der MEDIAN-Klinik und dem Grand Hotel – die Optik jedoch am Historismus, wie das Ensemble selbst. Lediglich auf das von Stern gezeichnete Walmdach wird verzichtet und das dürfte durchaus ökonomische Gründe haben.

Wenn man aber genau hinschaut, sind selbst diese scheinbar modernen „Klötze“ durch und durch historisierend. Das linke Bild vom Palazzo “Chiericati” in Vicenza zeigt, dass flache Dächer auch im frühen Historismus durchaus üblich waren.

Entwurf von Robert A. M. Stern
Entwurf von Robert A. M. Stern

Dieser Komplex entstammt der Feder Sterns, wenn der das auch anders skizzierte. In den Geschossen über dem Erdgeschoss wird es wieder Wohnungen geben.

Diese werden vielleicht eher modern sein, mit Sicherheit nicht so individuell, wie die in den Residenzen, aber jeder kann das für sich so gestalten, wie er es möchte. Von der Nutzung her werden es „Apartments“ sein, was ein schwammiger Begriff ist.

Da die Wohnungen in den Villen „Residenzen“ heißen, spricht der Name zumindest für eine andere Nutzungsart oder Wohnform. Im Linden-Palais sind die „Apartments“ Ferienwohnungen. Die würden an dieser Stelle eher Sinn machen, als in der ersten Reihe. Übrigens wird es auch hier Tiefgaragen geben.

Auf der anderen Seite der Molli-Trasse befindet sich eine Freifläche, auf der die Dampfspender für die Fernheizzentrale aufgestellt waren. In den Erweiterungsplänen der DDR war hier eine Kaufhalle vorgesehen und Jagdfelds Planer griffen auch hier auf diese Bauplätze zurück. Für das Grand Hotel ist dort zunächst ein Hotelparkplatz entstanden, den der Insolvenzverwalter des Grand Hotels aber aufkündigte und die Stadtverwaltung daraufhin mit nicht nachvollziehbarer Begründung eine Nutzung als Parkplatz untersagte. Darum steht er auch im Hochsommer leer. An dieser Stelle soll dann der Demmler-Park entstehen. Auch hier sind Gewerbeflächen und Wohnungen im Mix vorgesehen.

 

Umnutzungen: Konferenzzentrum und Parkplätze

Wechselvolle Geschichte: Einst Pension, dann Altenheim, vielleicht einmal Konferenzhotel
Wechselvolle Geschichte: Einst Pension, dann Altenheim, vielleicht einmal Konferenzhotel

Der auffällige Fürstenhof in der Kühlungsborner Straße wird im Masterplan der FUNDUS-Gruppe ebenfalls berücksichtigt. Nach der Möglichkeit, in der Nebensaison Thalasso und Ayurveda zu genießen, sich verschönern zu lassen oder rauschende Bälle zu feiern, fehlt eigentlich nur noch das Konferenz-Standbein. Dass das jetzt schon möglich ist, hat der G8-Gipfel 2007 gezeigt, dass es aber umständlich ist, das jedes Mal neu aufzuziehen, ist nicht von der Hand zu weisen.

Ein festes Konferenzzentrum und dazu noch am Meer wäre ein I-Tüpfelchen. Da es direkt am Meer keinen Standort mehr gibt, sofern man nicht gerade das Gebiet zwischen Heiligendamm und Börgerende dazu machen könnte und dürfte, hat Jagdfeld den Fürstenhof als Konferenzstandort ausgesucht. Das Haus selbst würde 35 Hotelzimmer auf 2.800 qm mit eigener Rezeption, kleiner Küche und Frühstücksraum fassen. Das eigentliche Konferenzzentrum würde daran angebaut werden und über sieben Meter Raumhöhe verfügen, sodass es multifunktional nutzbar ist. Der Clou soll die bodentiefe Fensterfront zum Wald hin sein. Die Bäume sollen angestrahlt werden, sodass die Konferenzteilnehmer wie im Wald sitzen. Das wäre auch für Theateraufführungen, Konzerten usw. ein reizvolles Ambiente. Etwas vergleichbares gibt es derzeit nicht.

Das würde zur früheren Nutzung auf der oben zu sehenden Postkarte gut passen. Außerdem sollte hier auch eine Parkplatzanlage für 500 Fahrzeuge entstehen. Angesichts der benötigten Flächen für das Konferenzzentrum ist zu bezweifeln, dass die heutige Form das endgültige Resultat ist. Im Moment schafft das Grand Hotel Konferenzen jeglicher Art und deckt den Bedarf auch ohne Neubau ab. Der Fürstenhof ist über eine Klimaanlage konstant beheizt und belüftet und würde in dem Zustand noch viele Jahre erhalten werden können.

 

Schaffungen: Gartenwirtschaft und Sportzentrum

Die Scheune wurde 2006 zum G8-Gipfel abgerissen, damit sie beim Landen der Hubschrauber nebenan auf dem Feld nicht einstürzt
Die Scheune wurde 2006 zum G8-Gipfel abgerissen, damit sie beim Landen der Hubschrauber nebenan auf dem Feld nicht einstürzt

Am vorläufigen Rand des Ortes, später mal in einer Pufferzone zwischen alter und neuer Bebauung gelegen, sieht der Masterplan eine Gartenwirtschaft mit Biergarten, Abenteuerspielplatz nach dem Vorbild von „Marie Siska“ in Knokke vor. Nebenan soll es ein Sportzentrum mit Tennisplätzen, Volleyballplatz, Bolzplatz usw. geben.

Ursprünglich sollte hier der Kids Club entstehen. Da aber Heiligendamm gar nicht so schnell wuchs, machte es keinen Sinn, in solcher Entfernung zum Grand Hotel den Kinderclub unterzubringen. Der Bedarf ließ es zu, das Haus „Brahn“ zum Kinderhaus zu machen. Direkt am Rand des Hotelgeländes gelegen ist es dort auch für das Hotel ein guter Standort. Wenn mehr Familien in Heiligendamm urlauben oder auch wohnen, macht auch ein größerer Kidsclub Sinn.

 

Noch keinen Plan: Der Rest der grauen Häuser

Das Mecklenburgische Kaufmannserholungsheim gehörte nicht zu den Immobilien, die die TLG verkaufte. Es gehörte auch zuvor schon nicht zum Badebetrieb und nicht zum Sanatorium. Dieses nutzte zuletzt nur den ehemaligen Speisesaal des einstigen Hotels als Therapie-Sporthalle. Zuletzt wohnte für viele Jahre eine einzige Frau in dem ganzen Haus, das von innen außer in den von ihr genutzten Räumen kurz und klein geschlagen ist. Die ECH erwarb es, als es zum Verkauf stand. Die Mieterin durfte wohnen bleiben und zog 2013 oder 2014 nach Bad Doberan um.

Das „FEIERABEND“ haben die Studenten der FAK 2002 an die Hauswand gemalt. Beim Abriss 2007 war das „END“ das letzte Stück, das verschwand.
„FEIERABEND“ haben die Studenten der FAK 2002 an die Hauswand gemalt. Beim Abriss 2007 war „END“ das letzte Stück, das stand.

Nicht alles, was im 26-Häuser-Paket steckte, lässt sich problemlos nutzen. Es gab einige kleine Gebäude, die man abreißen konnte und im Zuge der Vorbereitungen für den G8-Gipfel waren jede Menge Bereinigungen möglich. Umso weniger Gebäude, umso weniger Verstecke für G8-Gegner. 

Die ECH hatte außerhalb des Pakets auch Immobilien und Grundstücke dazu gekauft, wenn diese zum Verkauf standen.

Das ehemalige Residenzhotel in der Villa „Prinzessin von Reuß“ ist das bekannteste Beispiel. Auch Teile des Hauses “Bischofsstab” wurden nachträglich erworben. 

Was nicht genutzt wird, das wird erhalten. Autarke Klimaanlagen sorgen konstant für 16°C Lufttemperatur und 60% Luftfeuchtigkeit.
Was nicht genutzt wird, das wird erhalten. Autarke Klimaanlagen sorgen konstant für 16°C Lufttemperatur und 60% Luftfeuchtigkeit.

Aber auch das Mecklenburgische Kaufmannserholungsheim in der Gartenstraße, die Villa „Augusta“ der Familie von Witzleben und das Gästehaus dahinter, sowie das Seehospiz und einige Grundstücke kaufte oder ersteigerte sie.

Der Gedanke dahinter ist, besser die Immobilie zu kaufen, als dass es jemand tut und etwas damit macht, das nicht ins Gesamtkonzept passt oder es gar stört. Für diese Häuser gibt es dann auch keine Konzepte.

Sie werden gesichert und erhalten, es werden Ideen gesammelt und abgewartet. Etwas zu machen, das sich nicht lohnt oder etwas darin unterzubringen, das man nicht braucht, macht keinen Sinn. Wenn sich aber ein Interessent mit einem guten Konzept und Businessplan meldet, ist man auch dort offen.

Das ehemalige Kinderheim, in dem später die Fachschule untergebracht war, nutzt die Jagdfeld-Gruppe seit dem Umzug der FAK zurück nach Wismar im Jahre 2002. Hier sitzen die EntwicklungsCompagnie Heiligendamm, die EntwicklungsCompagnie Wustrow, das Ostsee-Golfresort Wittenbeck und andere Unternehmen der Jagdfeld-Gruppe und laufen alle Fäden zusammen. Auch eine Ausstellung gibt es hier, einen Show-Room für die Interessenten für die Wohnungen, Werkstätten für die plastische Entwicklung neuer Ideen und eine Aula, die auf Wiederbelebung wartet. In den Baracken stehen die Geräte und Materialien von einer Art eigenen Bauhof, den die ECH für ihre Liegenschaften unterhält und im Hof parken die Mitarbeiter.

Das war also der Ortsbereich Heiligendamms. Wenn das alles realisiert ist, dann erst macht auch das Wachstum Sinn. Für die folgenden Ideen sind teilweise Bebauungspläne erstellt und einige davon wieder geändert worden. Es war nicht die Absicht, dort sofort etwas zu bauen. Diese Flächen sollten Heiligendamm ermöglichen, zu wachsen. Es war Jagdfelds Bedingung, diesen „Gürtel“ um die Weiße Stadt herum dazu zu bekommen – zum Preis von Ackerland, denn etwas anderes sollte es auf Jahre gar nicht sein. Aber mit der Erlaubnis, daraus Bauland zu machen, denn das soll nach allem, was in Heiligendamm viel Geld kostet, auch richtig Geld bringen – denn Investoren möchten auch Geld verdienen. Zugleich ist diese Fläche eine Art Versicherung. Würde man mit Heiligendamm scheitern, könnte man hier noch Geld verdienen und das trotzdem im Kontext des großen Ganzen. Außerdem ist es nützlich bei der Suche nach Partnern, wenn diese sehen, dass man bei solch einem Projekt noch etwas in der Reserve hat.

Um Ackerland in Bauland umwandeln zu dürfen, braucht es einen Bebauungsplan und darum hat die Stadt nach dem Verkauf der Flächen Bebauungspläne für diese Fläche erstellt. Im Rathaus glaubten aber viele, dass das bedeuten würde, dass Jagdfeld da sofort etwas bauen würde. Die einen Stadtvertreter waren dagegen, weil er erst den Ortskern fertigkriegen sollte und die anderen waren dagegen, weil sie ihn am Geldverdienen hindern wollten. Das war aber bis 2014 kein Problem, da dort sowieso auf Jahrzehnte nur Traktoren und keine Sportwagen drauf fahren sollten.

Die Stadt hat das Prinzip von „Entwicklungsflächen“ oder überhaupt „Reserven“ nie verstanden. Das zeigt sich nicht nur daran, dass das Geld mit vollen Händen ausgegeben wird, sondern auch daran, dass auf einem Filetgrundstück in erster Reihe direkt hinter dem Deich nichts besseres entstanden ist, als eine Imbisskolonnade, ein Toilettenhaus und ein Spielplatz. Auch die letzte Freifläche in Höhe des Saisonparkplatzes soll für etwas hergegeben werden, von dem die Stadtvertreter sich nicht sicher sind, ob „flexible Räumlichkeiten“ am Ende Gastronomie oder doch wieder nur Ferienwohnungen beherbergen.

Schauen wir uns also die Ideen für diese Flächen um Heiligendamm herum genau an:

 

Skizze der Zukunft

Das, was Heiligendamm heute ist, befindet sich im kleinen Dreieck oben in der Bildmitte. Rechts sieht man die bestehende Straße und Mollitrasse nach Heiligendamm und im großen Bogen führt auch heute schon die Umgehungsstraße um Heiligendamm herum. Eigentlich heißt sie „Touristische Erschließungsstraße“ und ihr Zweck ist nicht nur, die Ortsdurchfahrt durch Heiligendamm zu entlasten, sondern sie bildet auch die Zufahrt zu dem, was dazwischen entstehen soll – erkennbar durch die kurzen Sackgässchen, die von ihr heute wegführen.

Ganz nebenbei ist es auch eine Abkürzung zur bestehenden Bäderstraße nach Kühlungsborn und Rerik. Bezahlt haben diese Straße Land und Bund und den städtischen Eigenanteil hat die Jagdfelds extra für Heiligendamm gegründete Projektentwicklungsgesellschaft „EntwicklungsCompagnie Heiligendamm (ECH)“ bezahlt. In diesem großen Areal sollten drei wichtige Dinge entstehen.

Dazu eignet sich die „VISION 2005“, Stand September 1997. Gezeichnet von den Architekten KSH im Auftrag der ECH besser. Diese Detailzeichnung – die keine Bauzeichnung, sondern eine Idee ist – bringt die von Stern dreidimensional gezeichnete Vision zweidimensional zu Papier:

Plan der KSH Architekten von 1996
Plan der KSH Architekten von 1996

 

Das Villenviertel

Das Villenviertel sollte am Ende 1.000 neue Bewohner für Heiligendamm bringen, die zwar vielleicht nicht alle das ganze Jahr über dort wohnen, aber ihre Steuern und Abgaben zahlen. Mit diesen Menschen, die allesamt überdurchschnittliches Vermögen haben müssen, um sich diese Grundstücke überhaupt leisten zu können, würde es sich lohnen, im Winter den Pool zu beheizen, die Bar zu öffnen, die Speisekarte in ganzer Breite anzubieten und Kulturangebote zu bündeln. Diese Menschen sollen die Nebensaison stärken. Und damit auch ganzjährige Arbeitsplätze sichern oder schaffen.

Oder besser gesagt: Sollten. Denn in der Mediation 2015 hat die Stadt Jagdfeld dazu gebracht, die Dauerwohnsitze aufzugeben und stattdessen Ferienwohnsitze zu realisieren.

Hintergrund ist, dass am Kammerhof ein Ferienpark entstehen sollte, dies aber scheiterte, die Stadt auf einem Berg Schulden sitzen blieb, aber die Fläche nicht als Bauland verkaufen konnte. Der Raumordnungsplan sagt nämlich, dass Bad Doberan seine Grenze an geplanter Wohnbebauung erreicht hat.

Hier sollte ein Ferienpark entstehen.
Hier sollte ein Ferienpark entstehen.

Einen Teil dieser geplanten Wohnbebauung betrifft das Villenviertel und darum sollte Jagdfeld darauf verzichten und einer B-Plan-Änderung weg von Wohnbebauung hin zu Ferienhäusern zustimmen. Hätte er nicht zugestimmt, hätte er die Stadt auf Schadenersatz verklagen können. Dagegen wollte die Stadt sich absichern. An allem, was Jagdfeld an Zustimmung abgerungen wurde, hing der Stichweg. Würde er allem zustimmen, was die Stadt von ihm will, würde diese auf den Stichweg verzichten.

 

Würde er auch nur zu einem Punkt „Nein“ sagen, wäre die Mediation gescheitert und die Stadt den Stichweg durchboxen. Jagdfeld konnte also nur verlieren. Er musste sich für das kleinere Übel entscheiden.

Zwar werden am Ende dort auch nur Häuser stehen, aber mit ihnen wird Jagdfeld bei Weitem nicht das verdienen, was er mit der Parzellierung von Baugrundstücken für Wohnhäuser verdient hätte. Ursprünglich hätte er nur 500 Erwerber finden müssen, die in Heiligendamm wohnen wollen. Jetzt muss er entweder 500 Erwerber finden, die ihre Häuser vermieten und untereinander konkurrieren oder einen, der alle 500 Parzellen kauft.

Die Stadt hat auf dem ersten Blick nur gewonnen: Durch den „Tausch“ darf sie Baugrundstücke verkaufen, wo eigentlich ein Ferienpark entstehen sollte, der aber nicht entstand. Darum schießen auf dem Kammerhof in einem zweiten B-Plangebiet Häuser wie Pilze aus dem Boden. Trotzdem hat die Stadt mit ihrem kurzfristigen Gewinn langfristig verloren, denn Ferienhäuser bringen nicht dieselben Einnahmen, wie Dauerwohnsitze. Die Stadt hat sich für das schnelle Geld durch bauwillige Durchschnittsverdiener entschieden, die erst mal jahrelang wegen der Kredite sparen müssen. Sie hätte Besserverdiener haben können, die ihre Häuser ohne Kredit bauen und trotzdem noch Geld ausgeben können. Zwar nicht heute und nicht morgen, aber nun niemals. Sollte nicht irgendwann der Raumordnungsplan und der politische Wille doch noch Dauerwohnen im Villenviertel ermöglichen, haben die Politiker von heute den Bürgern von morgen Möglichkeiten genommen.

 

Golf- und Countrypark

Zeichnung von Robert A. M. Stern
Zeichnung von Robert A. M. Stern

Was mitten im Bild wie ein großer Park wirkt, ist eigentlich ein Golfplatz, um den sich Ferienhäuser befinden, aus denen die Golfer quasi auf ihr Grün fallen können. Golfsport gehört zum Luxushotel einfach mit dazu. Als die Jagdfeld-Gruppe die Möglichkeit hatte, in Wittenbeck einen viel reizvolleren und viel größeren Golfplatz zu bauen, schien der Golfplatz in Heiligendamm hinfällig.

Er wäre aber durchaus berechtigt, denn erstens bietet er den Villen-Eigentümern im Villenviertel direkt nebenan den passenden Sport und zweitens könnte er die Spitzen abfangen, wenn das Ostsee-Golfresort Wittenbeck zu überlaufen werden würde. Vom Tisch ist das Projekt nicht, aber es liegt auf Eis, erstens mangels Bedarfs und zweitens, weil Jagdfeld dort nicht eher etwas bauen darf, bis die Projekte im Ortskern nicht umgesetzt sind. Solange bleibt dies der Acker des Biolandgutes und ein Rastplatz für Vögel, was der Lokalpolitik 2015 sehr wichtig erschien.

 

Sportzentrum

Das Bild zeigt den vorhandenen Tennisplatz am Südrand des Ortes. Gleich neben dem Golfplatz an den Bahnschienen zwischen dem Kreisel und dem Ortseingang sieht der Masterplan eigentlich ein Sportzentrum vor. Direkt am Waldrand neben der Allee und der Molli-Trasse auf einer Anhöhe mit Blick über die Weite des Golfplatzes findet der Neu-Heiligendammer hier direkt neben dem Villenquartier einen reizvollen und grün umrahmten Sportplatz für alle nur erdenklichen Sportarten. Dennoch ist das Sportzentrum weit genug entfernt von der Wohnbebauung, um nicht von den Aufschlägen der Tennisspieler oder den Jubelrufen der Golffußballer gestört zu werden. Selbst der Schießplatz würde näher an den Häusern liegen.

Alles was an Hobby und Freizeit im weitesten Sinne mit dem Meer zu tun hat, soll es hier zu kaufen geben, darüber hinaus natürlich auch alles, was mit Golfsport, Reitsport, Pferdezucht usw. zu tun hat. Womit wir beim nächsten Plan sind:

 

Pferderennbahn und Polo-Turnierfläche

Von 1822 bis 1945 gab es eine feste Rennbahn, die meiste Zeit mit Tribünen.
Von 1822 bis 1945 gab es eine feste Rennbahn, die meiste Zeit mit Tribünen.

Pferderennen, Pferdewetten, Polo- und Reitturniere, schöne Hüte, große Autos, große Namen, sehen und gesehen werden – all das gehört zur Welt der Reichen und Schönen dazu und wer sie anlocken will, muss ihnen genau das bieten.

Das hat in Bad Doberan-Heiligendamm Tradition seit 1803, als das erste Pferderennen auf freiem Felde stattfand und so richtig seit 1822, als das reitsportbegeisterte Kronprinzenpaar Paul Friedrich von Mecklenburg und Alexandrine von Preußen den Doberaner Rennverein begründeten und durch ihn die erste Pferde-Galopprennbahn auf dem europäischen Festland. Diese Tradition überstand mit Unterbrechungen Kriege und Krisen, hielt bis in die DDR-Zeit hinein, wurde dann aus politischen Überlegungen (Bodenreform) eingestellt und 1990 wiederbelebt.

Plan der Galopprennbahn Bad Doberan-Heiligendamm
Plan der Galopprennbahn Bad Doberan-Heiligendamm

Das Bekenntnis der Stadt zur Traditionsrennbahn ist wegen der Kosten dürftig, der Rennverein schafft es nicht ohne Hilfe, jedes Jahr Renntage auszurichten, aber mit privaten Investoren wäre es möglich, denn die Klientel ist da und das Ansehen bei den Züchtern hoch. Immerhin sind die Doberaner Renntage echte PMU-Leistungsprüfungen und nicht nur pures Rennvergnügen.

Private Investoren wurden von Anfang an ins Auge gefasst – beim Verkauf Heiligendamms wurde die Rennbahn stets mit beworben und die Asklepios-Gruppe hatte auch Interesse an der Wiederbelebung gezeigt und diesen Part mit in ihr Konzept aufgenommen. Der Dr.-Marx-Gruppe war die Rennbahn egal, die Jagdfeld-Gruppe hingegen nahm sie als festen Bestandteil in den Masterplan auf und fügte noch einen Bereich für Polo-Sport hinzu. Sie verfügt zwar nicht über die Rennbahn und kann mit und auf ihr außer Sponsoring nichts machen, aber mit dem Gut Vorder Bollhagen stellt sie die nötige Infrastruktur. Das ist dann auch das nächste Zahnrad im Getriebe:

 

Bio-Landgut mit Gestüt

Gut Vorder Bollhagen
Gut Vorder Bollhagen

Das Gut Vorder Bollhagen wurde noch weit vor Heiligendamm als Domanialgut errichtet, lediglich das heutige Gutshaus stammt von Carl Theodor Severin. Zu DDR-Zeiten entstand um das seit 1979 Volkseigene Gut (VEG (P) „Conventer Niederung“) herum das Dorf mit Siedlerhäusern, Wohnblöcken und Eigenheimen und der nötigen Infrastruktur, wie Gaststätte und Konsum. Außer Pflanzenproduktion wurden auch Schafzucht und Hühnerzucht betrieben.

Die Jagdfeld-Gruppe übernahm das Gut 2002 und wandelte es bis 2009 zum Biolandgut um. Dafür gab es in dem Jahr einen Förderpreis und das Gut wurde zum Demonstrationsbetrieb. Seit 2018 ist es auch noch Konsultationsbetrieb, also Orientierungshilfe und Lehrer für Biobauern und solche, die es werden wollen.

Der Gutsladen ist im Prinzip ein Outlet Factory
Der Gutsladen ist im Prinzip ein Outlet Factory

Das große Vorbild für das kleine Vorder Bollhagen sind die Highgrove Royal Gardens in Gloucestershire in England.

Sie gehören Prinz Charles und der stellte schon 1985 die Produktion der Duchy Home Farm auf Ökolandbetrieb um.

Die Farm hat auch ein eigenes Factory-Outlet, also einen Hofladen.

Die Parallelen zwischen Vorder Bollhagen und Tetbury kommen nicht von ungefähr: Jagdfeld und der britische Kronprinz kennen sich und beide sind ausgesprochene Bio-Bekenner.

Das Gut Vorder Bollhagen spielte von Anfang an eine wichtige Rolle in der Belieferung des Grand Hotels mit Bio-Produkten. Das Hotel konnte sich mit dem Bio-Zertifikat schmücken. Während des Insolvenzverfahrens änderte der Insolvenzverwalter dies und suchte sich einen anderen Lieferanten. Dafür verzichtete er auch auf das Zertifikat. Abhängig vom Grand Hotel ist der Betrieb nicht: Er beliefert einheimische Fleischereien und Verbrauchermärkte und vertreibt über den Gutsladen direkt eigene und Bioprodukte von Partnern. Die Bio-Produkte gehen auch nach Berlin und ins ganze Bundesgebiet.

Mobiler Hühnerstall
Mobiler Hühnerstall

Angebaut wird neben Klassikern, wie Roggen, Weizen, Hafer und Gerste auch Dinkel, sowie Raps und Mariendistel zur Ölherstellung.

In den Ställen und auf den Weiden gibt es Rinder, Schafe, Ziegen, Gänse, Hühner und Enten.

Es werden Zuchtbullen gehalten, im Sinne einer artgerechten Haltung werden männliche Küken nicht entsorgt und kranke Tiere nicht getötet.

Die Hühner werden in fahrbaren mobilen Hühnerställen gehalten und mit der Burenziege gibt es auf dem Bio-Bauernhof echte Hingucker. Das Ganze wirkt mitunter etwas befremdlich und die Anlage wegen noch ausstehender Renovierungen etwas unordentlich, aber der Sache tut es keinen Abbruch.

Die Bio-Landwirtschaft ist also mehr, als nur ein Hobby des Investors. Während der Insolvenz war es die einzige sichere Einnahmequelle und als man das im Rathaus erkannt hatte, wollte man auch diese verstopfen, indem man Jagdfeld das Weideland wegnehmen wollte. Wenn wir von der Zukunft Heiligendamms sprechen, ist diese negative Einstellung stets das Damoklesschwert, das über dem Ganzen schwebt. Mit Unterstützung wäre man viel weiter, durch stetige Behinderung geht heute vieles gar nicht mehr.

Seitens der Stadt gibt es auch Ideen für ein Hotel auf der Rennbahn, was aber angesichts des nur auf wenige Tage im Jahr beschränkten Spielbetriebes erst von der Idee zum Plan werden kann, wenn eine ganzjährige Nutzung der Rennbahn gewährleistet wird. Das wiederum ist nur durch Pferdesport nicht zu realisieren und wenn man die Bahn auch anders nutzt, muss das so geschehen, dass man sie danach auch wieder für den Pferdesport nutzen kann. Eine allgemeine Rennbahn auch für Moto-Cross kann das nicht – eine Rennbahn, auf der auch Festivals stattfinden, könnte das, aber dafür müsste die ÖPNV-Anbindung verbessert werden, denn zu Fuß ist die Rennbahn einfach zu weit weg von den Orten.

Stall auf dem Biolandgut
Stall auf dem Biolandgut

Das Gut soll nicht nur Landwirtschaftsbetrieb sein, sondern auch für die Beherbergung der Pferde durch Gäste dienen, die Urlaub mit Pferd machen.

Außerdem sollen hier die Turnierpferde für die Galopprennen und Polo-Turniere untergebracht werden, während die Besitzer oder Jockeys es sich im Grand Hotel gemütlich machen. Ein eigenes Hotel für das Gestüt war nicht vorgesehen, Unterkünfte wären aber auf dem großen Gelände mit den vielen ungenutzten Ställen durchaus möglich.

Ansonsten gibt es in Vorder Bollhagen natürlich auch Ferienwohnungen, Zimmer und ein Gästehaus. Eng verbunden mit dem Grand Hotel ist auch das jagdliche Schießen, aber das hat einen eigenen Weg genommen und kommt im Gesamtkonzept nicht vor, integriert sich aber gut darin. Für Unverständnis sorgen allerdings die Schießzeiten, die keine Rücksicht auf Gäste nehmen.

Wie man im Plan gut erkennen kann, gibt es nur im Villenquartier eine verdichtete Bebauung. Das Villenviertel soll aus einem zentralen Ring bestehen, der sich um einen runden Platz herum legt. Ein zweiter Ring soll nach Nordwesten hin geöffnet sein und die weiteren Ringe bestehen nur aus Bäumen, nicht aus Häusern. An den Alleen wiederum soll es nach Westen und Nordosten jeweils drei Siedlungen geben. Alle weiteren eingezeichneten Häuser reihen sich mit größerem Abstand an den Zufahrtstraßen auf. So konzentriert sich der Verkehr auf wenige Wohnstraßen und die meisten Wege sind Fußwege. Schließlich sollen die Bewohner hier ihre Ruhe finden und nicht von Verkehrslärm oder gar Kleinstadttrubel umgeben werden. Im Villenviertel zu wohnen, ist ein wenig, wie in einem Ferienresort zu wohnen. Im Zentrum dicht beieinander, um das Zentrum herum in kleinen Straßenzügen oder Alleinlage und immer direkt an dem, was Feriengefühl ausmacht.

Die Gartenstadt ist übrigens kein Novum, sondern bezeichnet die vorhandene Bebauung an der Gartenstraße. Diese bleibt natürlich unangetastet. Wobei das gar nicht so natürlich ist: Es gab Entwürfe, die dort Neubauten vorsahen, wo heute die Kleingartenanlage ist. Darum hatten die Kleingärtner in Heiligendamm eine Zeit lang Angst, Jagdfeld würde ihnen die Kleingärten wegnehmen. Das geht aber nur, wenn die Kleingartenvereine sich auflösen. Wo in Heiligendamm Flächen verkauft oder versteigert werden, ist die ECH natürlich im Bilde und bietet bei Bedarf mit.

Das Villenviertel soll erst hinter dem Waldstück entstehen und auch dort erst einmal mit viel grün und wenig Bebauung. Das eigentliche Herz des neuen Heiligendamms wäre ungefähr hier:

Hier ungefähr soll das Villenviertel entstehen, also mitten im Grünen und weitab von der Straße
Hier ungefähr soll das Villenviertel entstehen, also mitten im Grünen und weitab von der Straße

 

 

Yachthafen? Zweite Seebrücke?

Ausschnitt aus dem Masterplan mit zweiter Seebrücke
Ausschnitt aus dem Masterplan mit zweiter Seebrücke

Im Masterplan der ECH findet sich auch eine zweite Seebrücke in Höhe des Golfteichs, die auch als Anleger für Schiffe und für Yachten geeignet wäre. So eine Seebrücke darf nicht direkt vor dem Ensemble entstehen und unterhalb der Steilküste ist die Bucht nicht gut dafür geeignet. Die Tatsache, dass diese Idee im Masterplan der ECH auftaucht heißt nicht, dass diese sie auch umsetzen will. Das wurde aber so verstanden. Es wäre Aufgabe der Stadt, so etwas zu bauen und private Investoren könnten dabei helfen, aber das Interesse der Stadt in Heiligendamm besteht nur aus „Haben-wollen“, nicht aus „Machen-wollen“ (von geförderten Vorhaben, wie Toilettenanlage, Strandabgänge, Spielplatz, Straßen, Plätze und dem Saison-Parkplatz einmal abgesehen) und darum wird es in absehbarer Zeit nichts in Heiligendamm geben, was nicht ein privater Investor realisiert.

 

Nicht nur Jagdfeld: Auch andere haben Pläne

Zwar gehört Jagdfeld ein großer, wenn auch nicht der größte Teil Heiligendamms, aber es gibt auch noch andere, die etwas entwickelten oder entwickeln möchten.

 

Ein großer Player hier ist die MEDIAN-Klinik. Die Gründer der Median-Klinken sind Erich Marx und Axel Steinwarz. Marx gründete 1967 die Dr. Erich Marx GmbH als Bauträgergesellschaft für Wohnungs- und Hotelbau. Diese übernahm die Renovierung und den Bau der relaxa-Hotels an zehn bundesweiten Standorten. Zusammen mit Axel Steinwarz baute er dann die Median-Kliniken auf. Da die beiden Geschäftsführer keinen familiären Nachfolger für ihr Unternehmen hatten, führten sie einen Generationswechsel herbei. Sie verkauften ihre Beteiligungen 2009 an die private Beteiligungsgesellschaft Advent International und das Private Equity-Unternehmen Marcol und zogen sich aus der Geschäftsführung zurück.

Die neue Chefetage sorgte für einen massiven Ausbau der Median-Klinik um ein ganzes Staffelgeschoss. Die Cafeteria wurde aufgewertet und aktiv öffentlich beworben. Als das Grand Hotel 2012 in die Insolvenz ging, war die MEDIAN-Klinik einer der ersten Bieter, wurde aber nach Bekanntwerden überboten. Als sich die Möglichkeit zu ergeben schien, die Orangerie und später auch die Burg einzeln zu erwerben, zeigte die Klinik Interesse. Es gab 2013 Ideen, in einem Joint Venture mit dem Grand Hotel in der Orangerie das neue Angebot „Median Premium“ für Privatpatienten unterzubringen, was aber wegen des Verlaufs des Insolvenzverfahrens nicht weiterverfolgt wurde.

 

Hier wäre noch Platz für eine Erweiterung
Hier wäre noch Platz für eine Erweiterung

Nach dem Verkauf des Grand Hotels plante die Median-Klinik dann den Ausbau durch einen Anbau zwischen der Klinik und dem Wirtschaftsgebäude des Grand Hotels. Die Stadt sagte Unterstützung zu, aber seitdem hat man von den Plänen nichts mehr gehört.

Die Klinik hat inzwischen die Räume zur Verabreichung des Meerwassers umgebaut. Die sechs Meerwasser-Badewannen waren die einzige Möglichkeit, das Kurmittel „Meerwasser“ ganzjährig zu verabreichen.

Das Grand Hotel sollte dann diesen Part übernehmen, lehnte dies aber ab. Damit ist die Anerkennung Heiligendamms als Seeheilbad nicht mehr gesichert. Das Thalasso-Zentrum würde übrigens Becken mit Meerwasser haben und könnte den Seeheilbadstatus sichern.

Davon hat man nie wieder etwas gehört, hingegen laufen für das Joint Venture „Mitarbeiterwohnungen“ gemeinsam mit dem Grand Hotel die baulichen Vorbereitungen neben den Wohnblöcken an der Kühlungsborner Straße. Auch der Parkplatz, den die Stadt an die Klinik verpachtet und in der sie selbst zwei Parkreihen anbietet, soll verändert werden. Dort soll ein Parkhaus entstehen. Auf dem Gelände des Heizkraftwerkes wird an Abstellmöglichkeiten für Wohnmobile gebaut. Diese sind für die meisten Parkplätze in Heiligendamm zu lang und dürfen auf einigen nicht parken.

Der zweite große Player ist das Grand Hotel selbst, das zwar auch Erweiterungspläne am Erdgeschoss und auf der Dachterrasse des Severin-Palais vorsieht, aber nach Widerstand durch den Denkmalschutz auf Eis gelegt hat. Die Mitarbeiterwohnungen sind derzeit das größte Vorhaben des Hotels. Im Juli 2018 hielt Paul Morzynski noch einmal an der Erweiterung des SPA-Bereiches fest.

 

Nummer drei ist die WBG Stade, die auch schon die „Residenz von Flotow“ und das „Linden Palais“ entwickelt hat und nun ein Strandzentrum am Saisonparkplatz bauen will.

Ursprünglich wollte der Gastronom Holger König das bauen und auch betreiben, aber die Stadtvertreter waren mit seinem Vorhaben nicht einverstanden. Obwohl WBG dasselbe umsetzen will, stimmten sie hier zu.

Nicht zu vergessen ist die Forst, die zwar nicht wirklich etwas bauen kann oder will, aber Ideen zur Verlängerung des Steges unter dem Alexandrinencottage eingebracht hat oder den Bau eines Aussichtsturmes.

Diese Idee kommt, wenn auch nicht in Heiligendamm, sondern in Höhe der Rennbahn, dafür aber nicht nur als Aussichtsturm, sondern Baumwipfelpfad.

 

Visualisierung eines Strandzentrums (C) Hass + Briese

Es hat zu verschiedenen Zeiten Entwürfe gegeben, wie man ein Strandzentrum so bauen kann, dass es auch am Strand steht. Der obere Entwurf wurde von der ECH in Auftrag gegeben und von Hass+Briese visualisiert.

 Den unteren Entwurf hatte ich mal gespeichert, aber vergessen, wer der Urheber ist. Ich vermute, dass es Studenten der Fachschule für angewandte Kunst, bzw. deren nachfolgende Abteilung in der Fachschule Wismar waren.

 

 

Studenten der Fachhochschule Wismar, die ja ein ganz besonderes Verhältnis zu Heiligendamm hat, haben auch ihre Ideen für Heiligendamm eingebracht.

Der letzte Professor, Joachim Skerl, war ganz maßgeblich an den Planänderungen im Werkstattverfahren 2004 beteiligt und begleitete die ECH mit seiner Expertise unabhängig bei den Rekonstruktionen und Planungen.

Diese Bilder zeigen ein Tanzcafé am Strand – also im Bereich zwischen dem Golfteich und der Schleuse. 

Wie man sieht, haben die Studenten erkannt, dass dieses Stück unbebautes Land, wenn, dann mit etwas Einzigartigen bebaut werden muss. Trotzdem lassen die Entwürfe Platz für die Natur der Conventer Niederung.

Wie man aber auch sieht, gibt es ganz unterschiedliche Ansätze, historisches mit modernem zu verbinden. Die Studenten wählen eine sehr moderne Architektursprache. Schaut man sich dagegen die Modelle vom Ayurvedazentrum oder dem Thalassozentrum an, sind diese das ganze Gegenteil. Das ist der große Vorteil daran, dass Heiligendamm immer als Ganzes verkauft wurde.

Nachwort

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Ausarbeitung einen Überblick verschafft zu haben, wo Heiligendamm steht und wo es hinwill und hinkann. Es gibt verschiedene Meinungen zu den Plänen. Einige sind dafür, weil sie – nicht zuletzt für sich selbst – das enorme Potenzial erkennen und andere sind dagegen, weil sie – nicht zuletzt für sich selbst – zu viele Nachteile sehen.

Heiligendamm ist klein und wenn der Ort viele neue Einwohner generiert, dann ist die Sorge der vorhandenen Einwohner durchaus nachvollziehbar, ob sie morgen noch an ihrem Strand baden können. Genau hier stößt das Konzept an seine Grenzen: Es sieht kein Wachstum des Seebades entlang der See vor – kein Wachstum Heiligendamms entlang der Küste. Seebäder wachsen immer erst entlang der Küste und dann ins Hinterland.

Dass es in Heiligendamm anders sein soll, ist der Situation geschuldet – auch der politischen: Heiligendamm gehört zu Bad Doberan und das benachbarte Börgerende zu Rethwisch.

Die Fläche dazwischen ist die große Chance, etwas zu entwickeln, das Klasse und Masse anspricht und zugleich für die Einheimischen der Punkt ist, an dem sie sich gern aufhalten. Es braucht neue Visionen, die über den Tellerrand hinaus reichen und regional sind.

Es braucht Visionen, die das Potenzial der beiden ruhigen Seebäder zwischen Warnemünde und Kühlungsborn nutzen, ohne sie dabei zu zerstören. Und es braucht Eile, sonst ist Börgerende bald so zerstört, dass eine Zusammenarbeit gar keinen Sinn mehr macht.

Eine Vision ist keine Doktrin. Bestimmen Sie die Zukunft mit! Welche Ideen haben Sie für Heiligendamm?

 

Hinweis: Bilder nach 2000 stammen von mir, sofern nicht anders gekennzeichnet. Sämtliches altes Bildmaterial stammt aus Archiven und Sammlungen. Nicht immer lässt sich herausfinden, ob nach dem Tod des Urhebers noch Rechte bestehen. Sollten Sie Urheber eines hier veröffentlichten Bildes sein wäre es schön, wenn Sie mir das mitteilen, damit ich das kennzeichnen kann. Wenn Sie die Entfernung Ihres Bildes wünschen, komme ich dem natürlich sofort nach. Es reicht eine E-Mail oder ein Anruf.

 

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