Erweiterungspläne für Heiligendamm aus den Jahren 1872, 1986 und ab 1997

Es gab in der Geschichte Heiligendamms drei offizielle Erweiterungspläne. Der erste wurde 1872 im Zuge des Verkaufs des Seebades an Baron Otto von Kahlden durch diesen in Auftrag gegeben. Der Entwurf stammt vom damals renommierten Architekturbüro Kayser & Großheim aus Berlin.

Das Ziel des Entwurfs ist nicht überliefert, aber die Vorschläge lassen Erkenntnisse zu. Zunächst sollte das bestehende Ensemble erweitert werden. Die Architekten blendeten dabei die Villen der Perlenkette aus und ließen die Burg unangetastet. Die Cottages im Westen blieben in der Hand der großherzoglichen Familie. Der Schwerpunkt lag also auf dem kleinen Bereich zwischen Perlenkette und Burg. Abrisse waren wohl nicht vorgesehen, Umbauten und Neubauten hingegen schon.

Die Architekten schlugen eine Erweiterung des Hauses „Mecklenburg“ durch einen parallel zur Küste angebauten „Seeflügel“. Vor. So konnte man mehr Betten generieren und zugleich den Seeblick als Mehrwert anbieten. Ein neues Logierhaus an der Ostseite sollte diesen Gedanken fortsetzen. In seiner Größe entsprach es einem eigenständigen Hotel, wurde auch „Grand Hôtel“ genannt, aber nicht unabhängig, sondern zusammen mit den bestehenden Bauten betrieben.

Das Kurhaus wollte man auf die Höhe der anderen beiden Gebäude aufstocken. Überdachte Wandelgänge sollten den Aufenthalt im Freien unabhängig von der Witterung ermöglichen und die Gestaltung als Schlossplatz repräsentativ wirken. Die Gründerzeit hatte ein großes Repräsentationsbedürfnis, in der selbst Wohnhäuser in Villenform daher kamen. Die verschiedenen Gebäude im Hinterland sind nicht definiert. Es dürfte sich um Unterkünfte, vielleicht aber auch das eine oder andere Gewerbe gehandelt haben.

Der Großherzog konnte diese Pläne nicht umsetzen und das war zu der Zeit auch nicht mehr vorgesehen. Die Aktiengesellschaft setzte vieles um und begann mit den einfachsten Dingen. Sie ließ den Seeflügel an das Haus „Mecklenburg“ anbauen und den „Neuen Flügel“ alias Grand Hotel errichten. Die Aufstockung des Kurhauses erfolgte nicht und wurde auch nicht versucht.

Es entstand 1878 aber mit den Kolonnaden erstmals eine extra dafür gebaute Gewerbefläche und mit der Orangerie Unterstellmöglichkeiten für die im Rahmen der Aufwertung eingeführten exotischen Pflanzen und weitere Unterkünfte und ein Post- und Telegrafenamt. Der Bau des Oekonomiehofes zur unabhängigen Selbstversorgung des Seebades, der Bau von Eiskellern zur Kühlung von verderblichen und Überwinterung von Lagerprodukten erfolgten auch im Zuge der Erweiterungen.

Sichtbarstes Zeichen war aber die Freigabe von Bauland für Hotels und Pensionen, infolgedessen die Pensionen Peters, Mellendorf und Scherpeltz und Krieg’s Hotel, sowie die Villa „Alexandra“ und das Gästehaus entstanden. Erwähnenswert ist auch der Einbau fester Öfen in den Sommerhäusern im Sinne der Saisonverlängerung.

Kein Plan existiert für die durch Baron von Rosenberg nach dem Kauf des Seebades im Jahr 1922 vorgenommenen Erweiterungen. Heiligendamm bekam einen Golfplatz, einen Tennisplatz und weitere Sportanlagen. Erwähnt wird mehrmals die Idee, das Kurhaus und das Grand Hotel mit einem Arkadengang zu verbinden. Diese Idee scheitere bei Rosenberg an den Denkmalschützern und zu DDR-Zeiten erneut.

 

In der DDR gab es den dritten Erweiterungsplan. Er wurde am 14.12.1955 von der Stadt- und Dorfplanung Wismar erstellt und sah wieder vor, die Bettenzahl zu erhöhen. Diesmal ging es nicht um Tourismus, sondern um ein Sanatorium für Werktätige. Zwischen dem Mariencottage und dem Alexandrinencottage sollte ein Kurmittelhaus entstehen und hinter diesem und dem Alexandrinencottage Bettenhäuser. Eingezeichnet sind stets Rechtecke, was aber nur die Gesamtgrundfläche meint, nicht die Dimensionen der Häuser. Der Begriff „Bettenhäuser“ spricht dafür, dass hier mehrere kleinere Häuser auf der eingezeichneten Fläche entstehen sollten. Die Waldfläche dahinter wurde als Erweiterungsfläche vorgeschlagen.

Weitere Neubauten waren am Golfteich geplant. Dort sollte eine Fernheizzentrale entstehen. Das war aber nur die zweite Variante. Die erste schlug den Bereich hinter dem Seehospiz am Bahnhof vor. Dahinter war ein Garagenkomplex vorgeschlagen. Entlang der Gartenstraße ist im Süden und an der Nordwestecke eine Fläche für Eigenheime ausgewiesen und im Norden Kleingartenanlagen. Der Rest sollte Forstfläche sein.

Zwischen dem Fürstenhof und dem Forsthaus wurde eine Fläche für mehrgeschossigen Wohnungsbau deklariert. Am Kinderstrand auf der Fläche der Baugruben der Eliteschule wurde ein Kindererholungsheim vorgeschlagen. In der zweiten Reihe sollten die Scheunen und Ställe des Marstall einem Wirtschaftsgebäude und einer Kaufhalle weichen.

Am Golfteich war auch ein Schießsportzentrum ausgewiesen. Die Fachschule und die Wasserwirtschaft hatten ebenfalls ihren festen Platz. Der Plan auf Papier wurde nämlich erst im September 1978 erstellt. Bei den Denkmalschützern stießen die Pläne auf Widerstrand, weil zwischen und hinter den Cottages Neubauten entstehen sollten. Auch die Fernheizzentrale am Golfteich lehnten sie ab. Dort entstanden später ein Klärwerk und ein Anglerheim. Die Fernheizzentrale entstand an Variante 1 am Bahnhof in Form von ausrangierten Loks als Dampfspender.

Weil man die Betten der Bettenhäuser brauchte wurde verordnet, dass jeder Bauherr eines Eigenheims zwei Zimmer für „Außenschläfer“ bereitstellen musste. So konnte man bei zunächst 13 Wohneinheiten 26 neue Betten generieren. Umgesetzt wurde auch der mehrgeschossige Wohnungsbau in der neu angelegten A.-Kortüm-Straße. Die Kaufhalle entstand nicht, das Kindererholungsheim ebenso wenig und auf ein Kurmittelhaus verzichtete man, weil man die Kurmittel im Sanatorium weiterhin verabreichen konnte.

 

Der vierte Erweiterungsplan stammt von der EntwicklungsCompagnie Heiligendamm und ist aus dem Jahr1997. Er wird fortgeschrieben und wurde 2004 nach einem Werkstattverfahren zusammen mit der Stadt erweitert.  Grundlage ist unter anderen eine in Auftrag gegebene Vision des amerikanischen Urbanisierungsexperten Robert A. M. Stern. Die Vision zeigt Möglichkeiten, was Heiligendamm kann. Sie stellt keinen Bauplan dar. Aus der Vision, aber auch aus eigenen Überlegungen und Ergebnissen des Werkstattverfahrens wurde der Masterplan entwickelt.

Stern schlug ein drittes Hotelgebäude östlich des bestehenden Hauses „Grand Hotel“ vor. In einem ersten Entwurf hatte es im Westen ein Satteldach und im Osten eine Dachterrasse. Weiterhin sah er die Verlängerung der Kolonnaden in Richtung dieses neuen Hauses und den Neubau weiterer Kolonnaden östlich der bestehenden vor.

Östlich des Ensembles sah er einen guten Platz für ein Thalasso-Zentrum, das die Form des Prinzessin-von-Reuß-Palais spiegeln und gedreht zu ihm stehen sollte. Gegenüber der MEDIAN-Klinik schlug Stern Gewerbeflächen vor. Weil er davon ausging, dass die bestehende Bebauung mit Marstall und Scheune erhalten bleiben sollen, schlug er dahinter ein Karree aus drei Gebäuden vor, die der Orangerie ähnlich sehen. Eingezeichnet hat Stern auch ein Gebäude auf dem Standort der Sauna, das höher als diese ist.

Kerngedanke der Vision war aber nicht die Erweiterung des historischen Ensembles, sondern die Erweiterung Heiligendamms. Dazu schlug Stern eine Bebauung nach Süden vor. Sterns Vision umfasste auch Dinge, die nicht von seinem Auftraggeber umgesetzt werden könnten. So schlug er einen kleinen Imbisspavillon an der Seebrücke vor und einen viel größeren Bahnhof. Dafür gab es für ihn keine Abgrenzung. Er zeichnete einen Weg an der Seeseite direkt entlang der Villen und auch einen zwischen den Häusern „Anker“ und „Bischofsstab“ hindurch. Den Rest der Villenreihe sollte man zwar nicht durchlaufen, aber umrunden können. Von Süden zur Seebrücke wurde aus der schmalen Straße ein breiter Platz. Auch von Osten von der Seedeichstraße zu den Kolonnaden wirkte Sterns Weg wie eine Waldpromenade.  

Der erste Entwurf wurde noch einmal spezifiziert. Das neu geplante Gebäude für das Grand Hotel wurde am bestehenden angepasst, statt einer Verlängerung der Kolonnaden nur noch der Bau weiterer Kolonnaden vorgeschlagen. Die EntwicklungsCompagnie Heiligendamm entwarf aus dieser Vision 1995 eine eigene Vision für 2005. Hier floss der Neubau für das Grand Hotel mit ein und auch die Bebauung des Marstalls. Dort wurde allerdings die Anordnung etwas geändert, sodass sich eine U-Form ergab.

Eine Bebauung östlich der Perlenkette lehnte diese Vision ab und plante dort nur einen Park. Stattdessen sollte hinter der Perlenkette zusätzlich zu den neuen Kolonnaden noch ein weiteres Gebäude entstehen. Auch hinter der Villa „Sporn“ sind noch zwei neue Gebäude zu erkennen. Die Vision konzentriert sich klar auf das Villenquartier, den Golfplatz und das Sportzentrum. Die Fläche dafür war Ackerland und Jagdfeld wünschte, sie als solches erwerben und später in Bauland umwandeln zu können. Da die Sanierung des Bestandes mit hohen Kosten verbunden ist, wollte er hier die Möglichkeit haben, Gewinne zu machen, die im Zweifelsfall zur Kompensation für schlechte Zeiten eingesetzt werden könnten. Umgesetzt wurde der Neubau des dritten „Logierhauses“ alias „Severin Palais“ neben dem Grand Hotel.

 

Nach der Eröffnung des Hotels gab es Streit um die Wegeführung in Heiligendamm, der dazu führte, dass sich Bürger und Stadtvertreter gegen die Pläne Jagdfelds stellten. Es wurde ein Expertenkolloquium ins Leben gerufen, in dem Planer im Auftrag der Stadt und Planer im Auftrag des Investors unter unabhängiger Moderation Lösungen finden sollten.

Im Werkstattverfahren entstanden 2004 neue Ideen. Da sich je zwei Planer für die Stadt und zwei für den Investor am Werkstattverfahren beteiligten, entstanden vier Entwürfe. Einer schlägt vor, hinter der Perlenkete in die Sichtachsen drei nach Süden langgezogene Gebäude neu zu errichten. Die ECH wollte inzwischen ein Thalassozentrum und ein Ayurvedazentrum bauen. Das wollten Stadtvertreter zunächst am südlichen Ortsrand ansiedeln, wurden aber überzeugt, dass es in Seenähe entstehen muss. Der Entwurf schlägt vor, das Thalassozentrum auf der Fläche des damaligen Parkplatzes (jetzt StrandPunkt, Sanitäranlagen, Spielplatz) zu bauen und das Ayurvedazentrum hinter den Villen „Sporn“ und „Adler“ auf der Linie der Nordseite des damaligen „Café im alten Golfhaus“. Erkennbar ist auch en neuer Rettungsturm, sind viele kleine Gebäude im Wald und eine xessive Bebauung zwischen Bahnhof und Kleingartenanlage zu Lasten des dortigen Waldes. Das sollte augenscheinlich den Demmler-Park gegenüber der Median-Klinik ersetzen. Dort sah der Entwurf eine Aufforstung vor. Die für die Bebauung vorgeschlagenen Flächen gehörten der ECH nicht. Diese wollte auch keine so geballte Bebauung. Außerdem wurden im Entwurf Grundstücke beplant, die der ECH nicht gehörten – zum Beispiel das Grundstück für das Thalasozentrum. 

Die ECH erstellte einen Masterplan aus den neuen Ideen heraus.  Die in der Vision der ECH verworfene Idee Sterns für den Bau östlich der Perlenkette wurde nach dem Entwurf wieder aufgenommen. Dort soll nun das Thalassozentrum auf dem jetzigen Parkplatz neben dem Prinzessin-von-Reuß-Palais entstehen. Auf den einstigen Tennisplätzen im Wald hinter den Villen „Sporn“ und „Adler“ soll ein Ayurveda-Zentrum entstehen und gegenüber am Golfteich eine Klinik für plastische Chirurgie. Zuvor hatte Jagdfeld die Median-Klinik dazu animieren wollen, dieses Angebot zu etablieren, aber diese ging nicht darauf ein.

Die Bebauung des Marstalls war nun vollständig möglich, da der Investor die bestehenden Gebäude nicht erhalten musste. Der Bereich soll nun „Demmler-Park“ heißen und größer ausfallen. Man konnte sich in der Höhe am Grand Hotel und der Median-Klinik orientieren und plante eine Straßenfront entlang der Klinik, eine weitere Front entlang der Bahnschienen und schließlich noch eine zwischen der Orangerie und dem Kurhaus. Vor der Orangerie sollte an dieser Stelle ein Park entstehen. Nach Osten soll das südliche Gebäude zwei und das nördliche einen Flügel haben und entlang der Linie an der Hinterseite sechs Baukörper geschwungen aufgereiht werden.

Weiterhin soll die Fläche südlich der Bahnschienen mit dem „Demmler-Palais“ bebaut werden. Dieses folgt ebenfalls der Straße, hat eine zum Bahnhof hin offene L-Form, wird aber im Osten am Waldrand von einem gegliederten Baukörper flankiert. Neu ist auch ein Gebäude hinter dem Fürstenhof. Hier soll ein Konferenzzentrum entstehen und der Fürstenhof Zimmer dafür bereitstellen. Auch erstmals eingezeichnet ist der Forsthof als Gartenwirtschaft. Das Villenquartier wird nun nicht mehr spezifiziert, sondern nur mit Worten beschrieben: Golfresort mit Golfhotel und etwa 500 Wohneinheiten um den internationalen Golfplatz Heiligendamm.

Da der Masterplan fortgeschrieben wird, flossen auch aktuelle Veränderungen ein. Auf Grund des massiven Widerstandes und der damit verbundenen Verzögerungen wurden die geplanten Maßnahmen zunächst weniger. So kommt im aktuellen Entwurf das „Demmler-Palais“ nicht mehr vor, stattdessen ist der seit 2003 vorhandene Parkplatz verzeichnet. Dessen Nutzung hat die Stadt 2012 untersagt, weshalb er leer steht. Auch hinter dem Fürstenhof gibt es im aktuellen Plan kein neues Gebäude, sondern den seit 2007 vorhandenen Parkplatz.

Hingegen ist die Gartenwirtschaft am Forsthof detaillierter geworden. Man erkennt eine Wegkreuzung mit Rondell, einen Schaugarten, eine Wiese mit Sitzplätzen und eine Außengastronomie am Forsthaus. Detailliert erkennbar sind auch das Thalassozentrum, das Ayurvedazentrum, das Ensemble-Palais und die Ensemble Villa. Klarer wird auch die Erweiterung der Kolonnaden. Beim Demmler-Park erkennt man die Details nun sehr gut. Die Anzahl der Baukörper wurde auf drei inklusive der beiden Hauptteile reduziert. Der seit 2009 vorhandene Zaun um das Grand Hotel und die Perlenkette ist ebenfalls eingezeichnet.

Mit dem Masterplan hat die ECH ein Modell erstellen lassen, das den Bereich bis zu den Bahnschienen zeigt. Hier erkennt man bereits viele Details, aber das sind keine Detailplanungen. Der Vergleich des Modells der Ensemble-Villa mit der Visualisierung der nun tatsächlich so entstehenden und Villa „Klingler“ genannten Villa zeigt, dass das Modell nicht detailliert ist.

Die Umsetzung dieses Masterplans läuft. Die Sanierung und Vergrößerung der Kolonnaden wird 2021 fertiggestellt und die Villa „Klingler“ dann begonnen. Am Demmler-Park wird derzeit gefeilt – er soll nach der Sanierung der Villen entstehen. Das Ensemble-Palais wäre dann der nächste Part und in fünf Jahren prüft man dann den Bedarf für das Thalassozentrum. Heiligendamm muss sich letztlich am Markt entwickeln und das anbieten, was nachgefragt wird. Theoretisch ist es möglich, dass Vorhaben gar nicht umgesetzt werden, weil der Markt sich inzwischen geändert hat oder dass man bisher gar nicht geplante Dinge neu schafft, weil es eine bisher nicht vorhandene Nachfrage dafür gibt.

Gerade 2020 in der Corona-Krise hat sich gezeigt, dass der Hotels einen Nachteil gegenüber Ferienwohnungen haben. Hotels in Mecklenburg-Vorpommern mussten ihre Auslastung halbieren und konnten nicht rentabel arbeiten. Ferienwohnungen hatten zwar auch diese Vorgaben, aber die laufenden Kosten sind hier viel geringer und lassen sich durch geringfügige Preiserhöhungen kompensieren, während Hotels ihre Raten spürbar erhöhen mussten.

Wer in MV eine Zweitwohnung hatte war nach der ersten Lockerung klar im Vorteil, denn er durfte sie nutzen. Von Zweitwohnsitzen in Heiligendamm profitiert das Grand Hotel und würden auch die Gewerbe- und Freizeitangebote profitieren. Es ist also möglich, dass sich der Tourismus in eine Richtung entwickelt, der die Tourismusbranche folgen muss und es kann sein, dass die Luxushotellerie dabei eine andere Richtung oder Geschwindigkeit hat als die anderen Angebote. Dann würde z. B. Heiligendamm einem anderen Trend folgen als die Hotels in Bad Doberan. Der Masterplan wird dieser Entwicklung folgen – er funktioniert genauso, wie ein Stadtentwicklungskonzept einer Gemeinde.