Vision und Wirklichkeit: Was kommt wirklich in Heiligendamm?

Thalasso-Tempel, Ayurveda-Zentrum, Schönheitsklinik, Villenviertel – das sind Schlagworte, die immer wieder in Verbindung mit Heiligendamm zu lesen sind. Auch in der Gebäudedatenbank sind sie zu finden und in letzter Zeit haben es einige von ihnen wieder in die Medien geschafft. Sind diese Superlativen im Jahre 2026 noch immer die Zukunft Heiligendamms? Zeit für eine Bestandsaufnahme.

Blicken wir zurück auf die Herkunft dieser Begriffe der Superlative, landen wir im Jahr 2004. Die Kölner FUNDUS-Gruppe von Anno August Jagdfeld hatte sieben Jahre zuvor den Zuschlag für den Verkauf Heiligendamms – genauer gesagt 25 Immobilien und Grundstücke in Heiligendamm aus dem Bundesvermögen – bekommen.

Kurz vor Weihnachten 1997 wurden die letzten Mieter von der Stadt gekündigt und die Liegenschaften von der TLG (Treuhand) an die Investorengruppe übergeben.

Anno August Jagdfeld hatte zuvor schon das legendäre Luxushotel ADLON in Berlin am Brandenburger Tor wieder auferstehen lassen. „Wenn einer Heiligendamm schafft, dann er.“ war sich die Fachwelt recht einig.

Sein Konzept: Geld von Liebhabern einsammeln, die Teil einer wieder auferstehenden Legende sein wollten. Ob das ADLON in Berlin oder das Grand Hotel in Heiligendamm: Das waren und sind die berühmtesten Luxushotels des alten Deutschlands und sie standen und stehen für Glanz und Gloria, für die Schönen und Reichen und die gute alte Zeit.

In sie zu investieren, war etwas Besonderes. Hier ging es nicht um Einkaufspaläste oder Bürokomplexe mit Top-Renditen für die Geldbörse, sondern um Historie und Tradition und Gefühle für Herz und Seele – und fürs eigene Image. Denn wer in Jagdfelds Fonds investierte, wurde zum Teil dieser Wiedergeburt und zum Teilhaber des Luxushotels. Das zog: Etwa 1900 Anleger gaben Geld und zusammen mit Fördermitteln und förderlichen Zugaben war alsbald genug Geld zusammen, um im Mai 2003 das legendäre Grand Hotel nach über sechzig Jahren wieder zu eröffnen. Fünf Sterne leuchteten nicht nur über Bad Doberan, sondern über ganz Mecklenburg-Vorpommern. Dessen Ministerpräsident Harald Ringstorff sprach von einem „Leuchtturm“ und dieses Synonym wurde nur zu gern übernommen – auch heute noch.

 

Reihenfolge ist vertraglich festgelegt

Die Wiedereröffnung des legendären Grand Hotels war zugleich der Startschuss für den Wiederaufbau der inzwischen recht grau gewordenen „Weißen Stadt am Meer“, wie man Heiligendamm um 1900 zu nennen begann. Es hätte so schön weiter gehen können und das sollte es auch. Denn die Stadt hatte mit Jagdfeld einen städtebaulichen Vertrag geschlossen, der ihm die Reihenfolge vorschrieb: Erst sollte er die großen fünf Gebäude sanieren – also das Kurhaus, Haus „Mecklenburg“, die Burg „Hohenzollern“, das Haupthaus „Grand Hotel“ und die Orangerie. Hierbei waren zwei Neubauten (Severin-Palais und Wirtschaftsgebäude) vorgesehen.

Erst wenn das Grand Hotel saniert und eröffnet ist, durfte er mit den Villen an der Promenade weiter machen und erst wenn diese fertig sind, darf im Ortskern saniert und verdichtet und dann auch im Hinterland gebaut werden. Für die Stadt war das eine Sicherheit, dass der Investor einerseits nicht Rosinen picken kann und andererseits sich auch nicht übernimmt. Man hatte schließlich ein halbes Jahrzehnt nach der Wiedervereinigung nicht nur gute Erfahrungen mit Investoren gemacht. Für Jagdfeld war diese Reihenfolge nicht so das Problem, weil er die beiden ersten Bausteine mit geschlossenen Immobilienfonds finanzierte und sie ohnehin solitär waren und das Drumherum darum nicht unbedingt brauchten – zumindest nicht sofort. Richtig Geld verdienen würde er nur in der sprichwörtlichen ersten Reihe und die zweite und dritte braucht er erst danach.  

 

Villen-Sanierung nicht mehr über Fonds möglich

Der zweite Baustein nach dem Grand Hotel sollten die historischen Logierhäuser an der Promenade sein, die als „Adlon am Meer“ – wie man es damals nannte und seit dem Ausstieg der Kempinski-Gruppe aus dem Grand Hotel im Jahre 2009 nicht mehr nennen darf – wieder im alten Glanz erstrahlen sollen. Hier sollte nun ein eigenständiges Hotel nach dem Resort-Prinzip entstehen, aber nicht isoliert vom Grand Hotel, sondern in Symbiose.

Dafür sollten wieder Anleger gesucht werden. Das jedoch scheiterte schon, bevor es beginnen konnte, denn das Kabinett Schröder II im fernen Berlin fasste einige Beschlüsse, welche im Nebeneffekt unter anderem die Vererbbarkeit von Fondsanteilen unattraktiv machten. Nun waren gerade solche gefühlsverbundenen Anteile etwas, das man gern an die nächste Generation weiter gab. Später waren es Aktien – heute ist man eher wieder bei Sachwerten, wie Edelmetalle und Immobilien gelandet. Geschlossene Immobilienfonds gibt es quasi nicht mehr und alles, was heute noch mit Anlagen arbeitet, hat es nicht leicht und bringt selten die erwarteten Rendite.

Rendite hat Jagdfeld immer nur an zweiter Stelle genannt und meistens von der Historie, der Legende und der Chance, Teil davon zu sein geschwärmt. Aber wie das bei Anlagen so ist, gab und gibt es Anlageberater und Makler, die es auf die Provision abgesehen haben und darum den Interessenten gute Rendite versprechen. Kommen diese nicht, fällt es auf den Betreiber der Anlage zurück – in dem Fall also auf die FUNDUS-Gruppe und am Ende Anno August Jagdfeld selbst. Das allerdings wurde erst ein Jahrzehnt später zum Problem, als das Grand Hotel frisches Geld für Erweiterungsmaßnahmen brauchte.

Der 2004 geplante zweite Fonds für die historischen Logierhäuser und den Neubau eines zentralen Versorgungsgebäudes „Ensemble Palais“ und den Neubau einer neuen Villa kamen also gar nicht erst zu Stande.

 

In Heiligendamm treffen Welten aufeinander

Bevor Anno August Jagdfeld nun aber neue Wege zur Finanzierung suchen konnte, entbrannte ein Streit um vorhandene Wege – nämlich die Fuß- und Fahrwege quer durch das Hotelgelände und die Villenreihe. Nicht alle Wege waren historisch gewachsen, aber fast alle waren zuletzt öffentlich zugänglich, denn anders als vor 1945 gab es im sozialistischen Seebad kaum Zäune und andere bauliche Barrieren. Die einzige Barriere war die Ostsee selbst und die wurde von bewaffneten Grenzern mit Suchscheinwerfern bewacht und jeder aufgegabelt, der zur falschen Zeit am falschen Ort war.

Die Touristen und Kurpatienten, die im Schwanencafé Torte schlemmten, in der „Palette“ Bier tranken, vornehm im Kurhaus-Restaurant speisten oder in einen der Imbisse an der Promenade und am Kinderstrand einen Snack holten, bekamen davon freilich nichts mit.

Aber all dieses lebendige Gewusel in einem kleinen Seebad, dessen Angebote schon damals „to go“ waren, weil man weiter wollte nach Kühlungsborn oder Warnemünde oder an den eigenen Strand der „Badewanne Doberans“ – all diese Menschen störten nun nach der Eröffnung des Grand Hotels plötzlich.

Denn nun waren Menschen gekommen, um zu bleiben – zu verweilen. Hier war ein Paradies im Entstehen – ein „kleiner Zaubergarten“, wie es Hermann Heiberg schon 1885 schrieb und von dem er sagte, dass man in ihm „vergisst, dass es draußen noch eine geschäftige, atemlose, anspruchserheischende und sorgenvolle Welt gibt.“

Auch die Schriftstellerin Fanny Lewald beschrieb Arkadien, als sie 1879 meinte:

„Ein solch reizender, solch abstrakter Badeort wie dieser muß irgendwo existieren und erhalten bleiben, damit wir die Vorstellung gewinnen können, wie es sich im Märchen oder in den Gefilden der Seligen lebt, in denen man alles hat und nichts entbehrt, in denen nur genießende Menschen verweilen und von des Lebens Müh´ und Arbeit so gut wie nichts zu merken ist.“

Wie aber soll dieses Paradies mit Luxus, SPA, Kultur und Kulinarik funktionieren, wenn dazwischen Tagesgäste, Urlauber, Patienten und Einheimische mit Pommes, Wurst oder Feierabendbier, in Badehose oder mit Angelausrüstung umher schwirren? Woanders ist das völlig normal, weil die Leute in den Hotels quasi vom gleichen Stand sind, wie die Leute draußen.

In der Yachthafenresidenz „Hohe Düne“ stört sich keiner an den vielen Nicht-Hausgästen draußen. Dieses Hotel wurde in einen quirligen Flecken hinein gebaut und lebt davon. Außerdem deckt Warnemünde die Tourismuspyramide gut ab: An der Spitze gibt es wenige gehobene Hotels und zum Sockel hin immer mehr werdende günstigere Angebote bis hin zum Campingplatz.

Heiligendamm kann das schon auf Grund seiner geringen Größe nur in Verbindung mit der Mutter Doberan – vor Ort gibt es nur das eine Hotel und sonst nur Ferienwohnungen und Ferienzimmer und ein paar Unterkünfte nach Art einer Pension.

Auch das wäre kein Problem, denn es gibt auch anderswo Luxushotels in belebten Orten. In Heiligendamm funktioniert das nicht, weil man bei der Stadt(teil)entwicklung nie auf Luxus gesetzt hat. Der Ortsteil Heiligendamm ist kein Nobelort, in dem Gäste eines Luxushotels in Bars und Restaurants gehen, sich verwöhnen lassen und amüsieren können, vielfältige Freizeitangebote vorfinden und auch etwas für die Gesundheit, Fitness und Schönheit tun können.

All das kann derzeit nur das Grand Hotel selbst bieten – als Luxus-Oase in einer touristischen Wüste. Heiligendamm hat kein richtiges Geschäft, keinen Frisör, kein Nightlife und überhaupt alles nur recht saisonal. Für Tagesgäste reicht das, für Strandbesucher, Wanderer, Radtouristen und Urlauber auf der Suche nach Ruhe auch. Aber ohne Bad Doberan geht wenig in Heiligendamm. Umgekehrt ist die Stadt natürlich abhängig von den Gewerbesteuern und Kurtaxeinnahmen aus Heiligendamm, aber das macht die „Schönen und Reichen“ nicht zur Zielgruppe und gegen die eigenen Bürger schon gar nicht. Die wollen im Zweifel wissen, dass sie nichts verlieren, statt nicht zu wissen, was sie gewinnen können.

In Deutschlands ältestem Seebad treffen Welten aufeinander. Beides einigermaßen voneinander zu trennen, war der einfachste Gedanke und dazu wollte man die öffentlichen Wege reduzieren. Nur bei der Menge blieb man sich uneinig und so begann der Kampf um Wege – auch genannt „Öffentlichkeit in Heiligendamm“. Das ging bis hin zur Gründung einer Bürgerinitiative (Pro Heiligendamm), aus der dann eine Wählergruppe wurde (Bürgerbund), die sich später in zwei Wählergruppen teilte (Bürgerbund und Unabhängige Doberaner Initiative) und auch Zuspruch von anderen Fraktionen und Mehrheiten für ihre Beschlussvorlagen fand. Auch eine Gegen-Initiative bildete sich (Pro Seebad Heiligendamm) und zog als „Bündnis für Bad Doberan“ ins Rathaus ein. Wieder aus dem ersten „Lager“ kam dann die „Initiative Heiligendammer Gastgeber“, zu der aber nur ein Teil gehörte und von der der andere Teil sich distanzierte. Das Grand Hotel gehörte nicht dazu – es wurde gar nicht gefragt.

 

Superlativen sind von Experten gemacht

Doch noch bevor sich diese erste Initiative gründete, versuchte man es immer mit Sachlichkeit. Von Stadtvertretern ausgehend wurde ein Werkstattverfahren für die strittigen Bebauungspläne ins Leben gerufen und daraus ein Expertenkolloquium gemacht. Zwei Planer von jeder Seite – also Stadt und Investor – sollten unter Leitung in der Art von Mediatoren ihre Ideen vorstellen.

Das war der Zeitpunkt, als sich die eingangs genannten Superlativen bildeten. Für den amerikanischen Urbanisierungsexperten Robert A. M. Stern, den Jagdfeld ins Boot holte, war Heiligendamm ein Jugendtraum – „die Mutter aller Resorts“. Für ihn war klar, dass Heiligendamm auch heute nur als Resort funktionieren kann. Er war nicht der erste mit diesem Gedanken: Schon vor Jagdfeld gab es Interessenten für die Ausschreibung der Treuhand. Direkt vor ihm die Dr.-Marx-Klinikgruppe, davor die Asklepios-Gruppe und davor ein kanadischer Investor, der ein Resort machen wollte. Dass mit ihm nicht verhandelt wurde lag daran, dass er auch Promenade und Strand in diesem für die Öffentlichkeit nicht zugänglichen Resort unterbringen wollte. Das war so in Deutschland nicht möglich, denn Strand und Promenade hatten öffentlich zu sein.

Stern berücksichtigte die Rechtslage. Das 5-Sterne-Hotel sollte zusammen mit den Logierhäusern der Perlenkette auf gleichem Niveau ein Resort bieten. Da es aber wegen der schon erwähnten Gesetzesänderungen nicht mehr fonds-finanziert werden konnte, musste Jagdfeld eben die auch schon erwähnten neuen Wege gehen. Er musste Wohnungen vermarkten, von dem Geld, Fremdmitteln und Eigenkapital sanieren und damit sein Geld verdienen. Das konnte funktionieren, aber es versprach nicht die Gewinne, die er von den Fonds her kannte und ermöglichte ihm auch nicht die Freiheiten. Denn beim Fonds kann man Anleger überzeugen, nochmal Geld für Optimierungen oder Erweiterungen zu geben, die sich aus dem laufenden Betrieb ergeben. Wohneigentümergesellschaften (WEG) machen so etwas eher nicht und wenn, dann nicht im Millionenbereich.

Jagdfelds Projektgesellschaft – die EntwicklungsCompagnie Heiligendamm GmbH & Co. KG (ECH) – musste also nun von vornherein alles so planen, dass man nicht im Nachhinein noch etwas brauchte. Ein Ressorthotel wäre aber eine ganz andere Sache gewesen: Es hätte Gäste angezogen, die ihren Wagen dem Wagenmeister anvertrauen und sich rundum verwöhnen lassen – im SPA, in den Restaurants und Bars – wohl eher des Grand Hotels und auch kulturell eher dort. Das hätte natürlich dem Grand Hotel sehr genützt.

Nun aber musste man statt „externe Hotelzimmer“ eher Ferienwohnungen planen – besser noch feste Zweit- und Erstwohnsitze. Da sind die Bedürfnisse ganz anders und das fängt schon beim Auto an, das man natürlich nicht am Ortsrand, sondern am Haus abstellen möchte. Wer wohnt, braucht eine Küche, einen Hauswirtschaftsraum und auch einen Abstellraum, vielleicht auch Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Hobbyraum und wo gewohnt wird, sammelt niemand den Müll ein – braucht es also auch einen Müllraum. Es braucht eigene Technikräume und so dicht am Strand sollte man auch Kellerräume für die Strandutensilien berücksichtigen. An all das dachten die Planer, aber nichts davon passte einfach so in die einst als Sommerhäuser errichteten kellerlosen Villen. Jeder Quadratmeter Nutzfläche wäre ein Quadratmeter weniger Wohnfläche und niemand braucht einen Abstellraum mit Seeblick.

Also mussten Unterkellerungen her und wenn man schon mal dort unten zu tun hat, bietet sich der Bau einer Art Tiefgarage an. Natürlich kostet das viel mehr und so kommen dann Quadratmeterpreise im Bereich zwischen 30.000 und über 50.000 Euro zu Stande. All das sind tatsächlich existente Pläne aus dem Jahr 2004 und sie sind heute noch gültig und werden ja auch sichtbar umgesetzt. Selbst die Zugänge zur noch nicht vorhandenen Tiefgarage sind schon sichtbar.

 

Was es mit dem Stichweg-Streit auf sich hat

Dass dies so lange dauerte, war dem erwähnten Streit um die Wege durch Heiligendamm geschuldet. Man hatte sich 2004 letztlich auf einen einzigen Weg geeinigt, der zwischen dem Grand Hotel und der Perlenkette hindurch gehen sollte. Er sollte den Bahnhof und die Seebrücke miteinander verbinden – auf kürzestem Wege. Man folgte einer bestehenden Sandwegverbindung und kürzte sie noch ein wenig ab, damit die Kolonnaden nicht von der „Perlenkette“ abgetrennt werden. Man nannte diesen auf dem Papier verbindlich festgelegten Weg „Stichweg“ und man darf das Wort „Stich“ im Nachhinein verschieden deuten.

Fast wäre Heiligendamm daran gestorben, denn man legte sich zwar auf diesen Stichweg fest und nahm ihn auch in den B-Plan auf, aber man verzichtete offiziell bis 2010 auf den Bau. Dann sollte das Grand Hotel schwarze Zahlen schreiben und sollten 20% des Investitionsvolumens für die Sanierung der „Perlenkette“ verbaut sein. Außerdem sollte es eine Vereinbarung mit der Median-Klinik geben, damit Patienten mit dringendem Bedarf das Gelände durchqueren, statt umrunden können.

Zwei Gedanken standen hier im Vordergrund: Dem Grand Hotel und dem Perlen-Projekt die nötige Ruhe geben, um sich zu entwickeln und etablieren und zugleich auch: Sehen, ob es eingefriedet wirklich besser läuft als zuvor ohne Zäune und Hecken.

Den Beweis musste man schuldig bleiben, denn diese Vereinbarung war eine Einladung an all jene, die den Stichweg um jeden Preis haben wollten. Sie mussten ja nur verhindern, dass das Grand Hotel schwarze Zahlen schreiben und Jagdfeld die Villen sanieren kann – und das bis spätestens 2010.

Schaut man sich die Lokalpolitik und auch die aus Güstrow (Landkreis) und Schwerin (Land) gekommenen Aktionen an, liest sich die Entwicklung Heiligendamms wie eine Agenda von Stichweg-Befürwortern gegen das Grand Hotel und gegen die Villen-Sanierung. Nachweisbar war die Vereinbarung mit der Median-Klinik 2010 längst umgesetzt. Zu den beiden anderen Punkten hatten beide Seiten entgegengesetzte Ansichten. Der damalige Stadtvertreter und heutige Bürgermeister Jochen Arenz schlug vor, diese Frage juristisch beantworten zu lassen, statt sich darüber zu streiten. Dafür fand er keine Mehrheit. Also wurde weiter gestritten.

Am Ende stand der Entzug – bzw. die Nicht-Verlängerung – der auslaufenden Baugenehmigungen, die Insolvenz des FUNDUS-Fonds Nr. 34 und damit auch des Grand Hotels. Selbst im Insolvenzverfahren ging der Wege-Streit weiter, wollte die Stadt das praktisch gar nicht ausübbare Vorkaufsrecht anwenden und dem Heimfall der Wege vollziehen. Das ging so weit, dass sogar der Insolvenzverwalter mit Klage drohte. Einzig wurde der Rechtsweg nie beschritten und damit nie ein rechtssicherer Schlussstrich unter dem Streit gezogen.  Denn vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand.

Letztlich  wäre das Grand Hotel beinahe an ein dubioses Konsortium gegangen, das den Zuschlag nur deshalb bekam, weil es versprach, eben diese geforderten öffentlichen Wege über das Hotelgelände zuzulassen. Die Staatsanwaltschaft ermittelte und das Grand Hotel ging 2013 an den seriösen unterlegenen Bieter – die Familie Morzynski. Aber der Streit war damit nicht zu Ende. Erst auf Drängen des Landes, das den Leuchtturm inzwischen als viel zu helles Schlusslicht sah, wurde eine Mediation gestartet und sich zwischen Stadt und Jagdfeld auf den Verzicht des Stichweges zu Gunsten einiger Veränderungen im bisherigen Vertragswerk geeinigt.

 

Und damit sind wir beim Villenviertel angekommen:

Schon auf Grund der politisch motivierten Verzögerungen darf Jagdfeld erst das Villenviertel bauen, wenn er mit der Sanierung der Perlenkette fertig ist. Es sind noch zwei Villen zu sanieren, insofern stellt sich diese Frage 2026 noch immer nicht. Sie stellte sich aber auch schon früher nicht. Die an den Ort grenzenden etwa 300 Hektar Ackerland durfte die FUNDUS-Gruppe neben dem Immobilienpaket damals als Entwicklungsfläche erwerben, weil dort Neues entstehen kann und weil die Umwandlung von gekauftem Ackerland in parzelliertes Bauland auf jeden Fall Gewinne bringt. Die gestand man ihm damals zu – auch angesichts zu erwartender negativer Überraschungen bei der Sanierung in der ersten Reihe.

Zugleich erhoffte man sich langfristig Erst- und Zweitwohnsitze für außergewöhnlich wohlhabende Menschen, die nicht nur das Grand Hotel und die Infrastruktur des neuen Heiligendamms ganzjährig befruchten würden, sondern auch für die ganze Stadt von Nutzen wären – steuerlich, gewerblich und auch kulturell, denn nur wer hat, kann auch geben. Man war in Berlin, Schwerin und auch Bad Doberan bereit, äußerst wohlhabende Menschen hier anzusiedeln und von ihnen zu profitieren. Allein deshalb machte man diese Zugabe und auch einige Zugeständnisse – wie eben den Wegfall von Gewohnheiten.

Nun macht ein Villenviertel aber nur Sinn, wenn die Infrastruktur da ist – Gaststätten, Dienstleistungen, Freizeitangebote für eben jene wohlhabende und damit auch anspruchsvollere Klientel. Die Infrastruktur kann jedoch nicht zuerst geschaffen werden, denn sie muss ja bezahlt werden. Mit Bewohnern in der Perlenkette hätte man eine kritische Größe an Nutzern und das Grand Hotel hätte die nötige Infrastruktur vorerst vorgehalten. Das ginge aber nur, wenn alles in einer Hand geblieben wäre.

Durch die Insolvenz und den Verkauf des Grand Hotels ist diese Symbiose so nicht mehr möglich. Es lässt sich etwas konstruieren, das auch funktionieren kann, aber das ist nicht vergleichbar mit dem Firmengeflecht der Jagdfeld-Gruppe, in der alles Hand in Hand geht. Wobei „Hand in Hand“ durchaus gleichbedeutend mit „Tasche in Tasche“ gesehen werden darf – das Ziel, Gewinne zu mehren, kann ja auch positiv sein, wenn dabei ein funktionierendes Netzwerk entsteht.

 

Das Imageproblem

Das Grand Hotel steht für Jagdfelds Vorhaben bei allen Gemeinsamkeiten und aller Offenheit nicht mehr zur Verfügung und selbst wenn man sich zur Zusammenarbeit entschließt, muss diese nicht ewig halten. Gerade angesichts der Einflüsse von außen stünde zu befürchten, dass eine solche Zusammenarbeit schwer fällt. Um unabhängig vom Grand Hotel Infrastruktur zu schaffen, muss die Jagdfeld-Gruppe entweder vorhandene Gebäude dazu nutzen und dafür dann erstmal sanieren oder sie musss neu bauen. Wofür auch immer sie sich entscheidet, ist sie erst einmal auf Fremdmittel angewiesen, denn auch wenn die Jagdfeld-Gruppe zu den wertvolleren Unternehmen gehört, stehen diese Werte nicht bar zur Verfügung – sind meistens gar nicht kurzfristig in liquide Mittel umwandelbar.

Wenn Jagdfeld – egal, ob Senior oder Junior – nun eine Bank nach Krediten fragt, recherchiert diese natürlich erst einmal und stößt auf jede Menge Negativschlagzeilen, Probleme, schlechte Stimmung und politische Absichten, die einem Erfolg im Wege stehen. Außerdem verbindet man die Insolvenz des Grand Hotels mit seinem Namen.

Geld kriegt ein Jagdfeld also nicht mehr auf dem klassischen Weg der Großbanken, sondern eher über private Banken. Diese wollen Sicherheiten, also werden Grundstücke beliehen – ob Ackerland oder Bauland, ob Parkplätze, Wald oder mit Nebenbauten bebaute Grundstücke. Wenn diese privaten Banken in Schieflage geraten, passiert das, was Anno August Jagdfeld 2025 gerade passierte: Sie wollen das geliehene Geld zurück und da er es ihnen nicht gibt – nicht geben kann – wollen sie die beliehenen Flächen zwangsversteigern lassen.

Das ist eigentlich ein völlig normaler Prozess und für die Pleite des Geldgebers kann der Kreditnehmer ja nichts. Aber in den Medien wird das zum „Krimi“ oder „Streit“ hochgepuscht und somit weiter für einen schlechten Eindruck gesorgt. Wenn in der Zeitung steht, Anno August Jagdfeld streite sich mit Rolf Elgeti über ein Grundstück in Heiligendamm, dann hat das erst einmal etwas Negatives. Man muss dann hinter der Bezahlschranke weiterlesen, dass Elgetis Bank insolvent ist und von Jagdfeld das ihm geliehene Geld oder eben das beliehene Grundstück haben will und man sich nun um Grundsätzlichkeiten streitet.

 An Kredite kommt man so jedenfalls nicht mehr und bürgen will heute, anders als vor 20 Jahren, als man sich noch mit Jagdfelds Namen schmückte, keiner mehr.

Also kann die EntwicklungsCompagnie Heiligendamm sich nur auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und Häuser sanieren und Wohnungen verkaufen. Das tut sie sichtbar, wenn auch langsamer, als erhofft, aber eben so schnell, wie sie mit den ganzen ihr in den Weg gelegten Steinen kann – und es der Markt hergibt.

 

Heiligendamm muss am Markt wachsen

Der Markt ist dann auch das Stichwort. Auch Deutschlands ältestes Seebad muss sich am Markt entwickeln. Es ist nun einmal kein Staatsbad und auch kein Kurbetrieb mehr, wenngleich es auch bei Staatsbädern und Kurbetrieben Märkte gibt, an denen man nicht vorbei agieren kann. Vor 30 Jahren gab es durchaus Gründe, ein Resort für außergewöhnlich wohlhabende Menschen an der Ostsee in Mecklenburg-Vorpommern in einem Ort mit einzigartiger Geschichte zu bauen.

Die „German Hamptons“ nach dem Vorbild des Promi-Landstrichs auf Long Island vor New York können durchaus funktionieren, denn anders als Sylt und Borkum hat Heiligendamm mehr Ruhe und Anonymität und auch eine ganz andere Landschaft. Zudem würde ein Resort aus einer Hand ganzheitlich schon bieten, was auf den Nordseeinseln über viele Jahrzehnte organisch gewachsen ist. Natürlich wäre das dann etwas homogener, aber gerade diese Vielfalt in Einheit macht ja die nicht umsonst so genannte „Weiße Stadt am Meer“ aus und man würde in ihr leben, was sie nach außen darstellt.

„Reiche unter sich“ wäre das Prinzip. Kritiker spotteten schon vor Jahren über den „Zoo für Reiche“ und brachten damit die Situation auf den Punkt: Die wohlhabenden Gäste fühlten sich wie Zootiere begafft. Darum funktioniert so ein Konzept nur in einem Resort mit einer gewissen Trennung der verschiedenen Gästeklientel. Dafür aber gibt es gesellschaftlich, politisch und besonders hier im Osten auch kulturell keinen Markt.

Die Wohnungen in den Villen – einzelne Cottages und den Luxusurlaub im Grand Hotel – das gönnen die meisten Menschen denen, die es sich leisten können. Das ist für den Normalverdiener etwas, „was er auch tun würde, wenn er das Geld dazu hätte“ und womit er sich dann doch etwas identifizieren kann. Superreich und High-End-Luxus hingegen sind verpönt und wer das hier offen zur Schau trägt, wird sich nicht willkommen fühlen. Schon darum kann ein Villenviertel derzeit nicht funktionieren.

Die Privaten Residenzen in der Perlenkette – die nun als „Deutsche Hamptons“ vermarktet werden – können das gerade noch so, auf Grund ihrer enormen Strahlkraft zusammen mit dem Grand Hotel und, weil hier nichts zur Schau getragen wird. Sehen ja – gesehen werden nicht. Als Promi unerkannt am Strand spazieren gehen – genau das kann man in Heiligendamm.

 

Generationenwechsel wird Gesinnungswechsel

Hier könnte man nun enden: Kommt Zeit, kommt Rat – der Bauplatz für das Villenviertel ist Ackerland und kann es auch bleiben. Dann hätte man Platz, um irgendwann doch etwas Neues und Besonderes zu schaffen – etwas, was das erste deutsche Seebad in vielleicht 30 Jahren mal braucht.

So läuft es aber meistens nicht. Spätestens mit dem Generationenwechsel kommt die große Inventur, wird aufgeräumt und wenn dann da Werte gebunden brachliegen, wächst der Wunsch, sie neu zu bewerten. Das ist der Hintergrund, warum manchmal große Flächen in Immobilienportalen angeboten, aber nie verkauft werden. Man wirft sie auf den Markt und der nennt dann den Preis, sodass der Wert nun klar beziffert ist.

Das kann aus freien Stücken geschehen oder auch aus der Not heraus – weil man den Wert z. B. zum Beleihen braucht. Man kann nicht sagen, welche der beiden Optionen auf Jagdfelds Grundstück-Offerten zutreffen – einige Journalisten tun es aber trotzdem ganz ohne Grundlage und produzieren damit weiterhin Negativschlagzeilen.

 

Bad Doberan muss wieder wachsen

Im Falle des Villenviertels und auch im Falle des Ortsteils Vorder Bollhagen gibt es aber ganz andere Gründe, die man im persönlichen Gespräch mit Nikolaus Jagdfeld auch erfahren kann. Der zeigt einem nämlich eine dicke Mappe mit dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK), das vor einigen Jahren im Auftrag der Stadt erstellt wurde, um die Märkte, die wirtschaftliche und demografische Entwicklung und die nötigen Maßnahmen zu analysieren und definieren. Das ISEK ist nach wie vor enorm wichtig für die Stadt und wird von ihr auch beachtet – zumindest da, wo es ihr in den Kram passt.

Im ISEK steht, dass der Altersdurchschnitt der Bevölkerung in Bad Doberan steigt, immer weniger junge Leute hier wohnen, immer weniger Kinder hier leben. Kindergärten und Schulen werden leerer, Dienstleistungen und Freizeitangebote werden anders nachgefragt und auch die Busverbindungen müssen sich anpassen.

Gerade die Linie 121 über Vorder Bollhagen und Heiligendamm fährt defizitär: Mehr Fahrgäste wären wünschenswert – genauso wie mehr KITA- und Schulkinder. Wenn sich Bad Doberan in Richtung Dorf entwickelt, dann verschwinden Gewerbe und Dienstleistungen und wird die Stadt zur Schlafstadt und in der Nebensaison zur Geisterstadt. Börgerende ist ein gutes Beispiel dafür, aber auch Rerik und Nienhagen haben das Problem, dass in der Nebensaison manche Siedlungsgebiete zu „Rollladensiedlungen“ werden, wie der einstige Vize-Landrat Wolfgang Kraatz das Phänomen nannte.

Also muss die Entwicklung rückgängig gemacht werden und das erreicht man über Zuzug. Da Bad Doberan ein Mittelzentrum für den Landkreis Rostock ist und sehr viele Familien aus Rostock oder auch mit Arbeitsstelle in Rostock sich angesichts der immer enger werdenden Besiedlung und knapper werdendem Wohnraum in Rostock gern im Speckgürtel der Hansestadt niederlassen würden, gibt es eine hohe Nachfrage. Ebenso im Bad Doberan umgebenen Amt Doberan Land werden die Menschen älter und haben es schwerer, ihre Häuser und Grundstücke zu pflegen. Auch die Mobilität lässt nach und so werden oft die Häuser der Menschen im Rentenalter vererbt oder verkauft und in Bad Doberan eine Wohnung genommen.

Diese Nachfrage kommt also noch obendrauf. Es besteht ein dringender Bedarf für mehr Wohnraum in Bad Doberan. Darum sind viele neue Baugebiete entstanden – an der Nienhäger Chaussee, am Eikboom und am Kammerhof. Hier hat man sogar den in den Neunzigern angedachten, aber nie umgesetzten Ferienpark aufgegeben und stattdessen ein Wohngebiet geschaffen.

Das war eigentlich nicht möglich, da der Raumordnungsplan nicht mehr Wohnungen zuließ, aber im Zuge der Mediation einigte man sich mit Jagdfeld, dass dieser die Erstwohnsitze für das Villenviertel aufgibt und stattdessen dort nur Ferienwohnungen zulässig sind – eben diese Anzahl, die man am Kammerhof aufgab. Das war eine Wertminderung für Jagdfelds Flächen, aber da sie in absehbarer Zeit ohnehin nicht bebaut werden sollten – und die Stadt den Verzicht auf den Stichweg an ihren Forderungen gegenüber Jagdfeld festmachte – ließ er es zu. Der Stichweg hätte schließlich einen größeren Schaden angerichtet, als die Wertminderung und das darf man nicht nur materiell beziffern. In den Medien wäre Jagdfeld als endlich besiegter böser Investor aus dem Westen dargestellt worden.

Die Stadt wollte jedoch mehr und hob schließlich auch diesen B-Plan auf, sodass Jagdfeld gar nichts bauen durfte – weder Ferien- noch Dauerwohnungen. Er solle erst den Ortskern verdichten, hieß es in der Mediation.

 

Wohnraum statt Villenviertel

Nun gibt der Raumordnungsplan wieder mehr Wohnraum her und Anno August Jagdfelds Sohn Nikolaus Jagdfeld möchte auf den Markt reagieren und Wohnraum schaffen. Er ist nicht dem Gedanken verhaftet, dies nur für außergewöhnlich Wohlhabende zu tun – die sollen die Wohnungen in den Villen kaufen und dort wohnen und all das nutzen, was schon da ist und je nach Bedarf noch entstehen kann. Das, was da ist, wurde schließlich genau für diese Klientel in dieser Menge geschaffen und funktioniert, wenn alle Wohnungen verkauft sind. Für steigende Nachfrage gibt es ja Vorhaben, wie das Ensemble Palais als Herzstück der Privaten Residenzen oder langfristig gedacht auch die Möglichkeit, großen Bedarf mit einem Thalassozentrum und Ayurvedazentum abzudecken.

Das waren ohnehin Ideen, die man nicht in Jahren, sondern Jahrzehnten umsetzen wollte. Allerdings ist das bei den Menschen nicht angekommen – viele nageln heute noch den Investor darauf fest, dass er immer noch nicht gebaut hat, was er ja auch noch gar nicht bauen wollte. Für die Wohnungs-Interessenten ist so eine Vision wichtig – sie wollen wissen, was noch alles kommt.

Und es gibt noch einen anderen Grund, warum Nikolaus Jagdfeld im Hinterland nicht die außergewöhnlich wohlhabende Klientel bedienen will. Er möchte die Tätigkeiten des Unternehmens breiter streuen – nicht nur eine Klientel ansprechen und somit auch Chancen erhöhen und Risiken minimieren. Als Unternehmer hat er schließlich auch eine Verantwortung für seine Mitarbeiter und an dem, was die Jagdfeld-Gruppe in Heiligendamm tut, hängen noch sehr viel mehr Arbeitsplätze vieler Unternehmen aus der ganzen Region. Das ist der von ihm genannte Hintergrund, warum die Jagdfeld-Gruppe nicht mehr nur auf die Reichen setzt.

 

Stadtteile sollen zusammenwachsen

Im Hinterland sieht Nikolaus Jagdfeld die Notwendigkeit, die Ortsteile mit dem Stadtgebiet näher zusammenwachsen zu lassen. Nicht lückenlos, sondern an die bestehenden Strukturen angepasst. Um den Ortsteil Vorder Bollhagen soll nördlich eine weitere Reihe Wohnhäuser um den bestehenden Ortskern herum gelegt werden. Man nennt es „Norddorf“, aber es wäre kein eigener Ortsteil-Ortsteil, sondern wie das am Eingang Vorder Bollhagens gelegene neue Wohngebiet „Gala“ einfach nur ein weiteres Wohngebiet in einer funktionierenden Dorfgemeinschaft. So ist es in vielen Dörfern schon in den Neunzigern gemacht worden – manchmal sogar schon zu DDR-Zeiten. Das hat sich bewährt. Nach Süden hin macht eine Bebauung wegen der Nähe zum Landwirtschaftsbetrieb keinen Sinn und soll eher auch dieser noch weiter wachsen. Hier ist auch sanfter Tourismus geplant, sodass der Ortsteil Vorder Bollhagen sein Image als Gutsdorf auch aktiv vermarkten könnte.

In Heiligendamm soll ebenfalls die Bebauung nach Süden hin um den vorhanden Ort herum erfolgen. Hier wäre das Wohngebiet sogar durch die vorhandene Geländestruktur – Wald und Wiesen – von der bestehenden Bebauung getrennt und würde von der anderen Seite erschlossen werden. Entstehen könnten 1.600 Wohneinheiten. Das wirft natürlich Fragen auf:

 

Wie soll die Infrastruktur aussehen?

Wo sollen die Neu-Heiligendammer und Neu-Vorder-Bollhäger ihre Kinder zur KITA oder Schule bringen, wo einkaufen, wo zum Arzt, wo zum Frisör und woher den Pflegedienst oder Hausmeisterservice nehmen?

Die Antwort mag einen Ostdeutschen überraschen, der die sogenannten „Trabantenstädte“ kennt – Stadtteile, die eine eigene Kaufhalle, Schule, Kindergarten und Poliklinik haben, wie in Rostock alle Plattenbau-Stadtteile und auch in Bad Doberan einst der Buchenberg und der Kammerhof:

Die Neuen machen genau dasselbe, wie die Alten!

Neu-Heiligendammer und Neu-Vorder-Bollhäger bringen ihre Kinder wie jeder andere auch nach Bad Doberan in eine der zahlreichen Schulen und Kindergärten, besuchen dort den Arzt und gehen dort einkaufen. Niemand hat je die Althöfer gefragt, wo sie all das tun und Althof ist auch ein Ortsteil Bad Doberans, auch eher ein Dorf und auch weit weg gelegen vom Stadtzentrum. Insofern ist „nach Bad Doberan“ auch falsch gedacht: Althof, Walkenhagen, Heiligendamm, Vorder Bollhagen – all das IST doch Bad Doberan!

Im Übrigen machen auch die Hohenfelder, Retschower, Hanstorfer, Reddelicher, Steffenshäger und all die Menschen in den Dörfern um Bad Doberan genau dasselbe. Dort gibt es auch keinen Konsum mehr, keine Schulen und manchmal nicht einmal eine KITA. Das macht das Landleben aus – darum ziehen Menschen hier her und sie entscheiden sich bewusst gegen den städtischen Komfort und für dieses andere Leben.

Vorder Bollhagen und Heiligendamm brauchen keine eigenen Schulen, Kindergärten, Supermärkte und Stadtteilzentren. Wer dort baut, will so leben und angesichts der Bodenrichtwerte und Grundsteuern werden dort keine Sozialwohnungen entstehen, dessen Bewohner mangels ausreichender Mobilität ein Problem damit hätten. Sozialwohnungen gehören nahe ans Zentrum, weil Mobilität Geld kostet, das Sozialschwache nicht haben. Diese Bürger sind darauf angewiesen, nahe an den Kindergärten, Schulen, Ärzten, Dienstleistungen und Nahversorgern zu wohnen. Das macht und will Bad Doberan ja auch – und wenn es einst das alte Moorbad-Areal ist, mit dem man zwar anderes machen könnte, aber perspektivisch gesehen derzeit kaum etwas Besseres.

Obgleich die Annahme utopisch ist, Sozialwohnungen könnten durch private Investoren geschaffen werden. Selbst die städtischen Wohnungsgesellschaften müssen Grundstücke erst kaufen, um dann möglichst billig möglichst viele Wohnungen darauf zu bauen. Umso kleiner das Grundstück, umso einfacher die Bauweise und umso höher der Baukörper, umso günstiger kann die Miete angesetzt werden.

Sozialwohnungen entstehen in der Regel in einer moderneren Version dessen, was in der DDR in Großwohnsiedlungen entstanden ist und man „Platte“ nennt. Billige Grundstücke sind die, die keiner haben will, weil sie ungünstig liegen – auch zu nahe dran an viel befahrenen Straßen, Bahnlinien oder übelriechenden Feuchträumen. Ghettos sind keine böse Absicht, sondern wirtschaftliche Logik. Schon darum kann in Heiligendamm nichts für Menschen mit wenig Geld entstehen.

Nikolaus Jagdfeld malt ein Bad Doberan, in dem die Ortsteile nicht einfach nur umliegende Dörfer sind, sondern dazu gehören und der Stadt als Ganzes nützen. Das wird alles im Kontext seiner Zeit wachsen – anfangs als Schlafstädte, dann wird der eine oder andere ein Dienstleistungsgewerbe oder etwas im Gastgewerbe eröffnen, es wird sich vielleicht ein kleiner Discounter ansiedeln und vielleicht auch ein Träger eine neue KITA bauen. So ist Bad Doberan gewachsen – warum sollen seine Ortsteile nicht auch so wachsen? Ohne Bad Doberan kann keiner von ihnen existieren – es muss immer als Ganzes betrachtet werden und eben das macht kaum jemand.

 

Grundversorgung statt Trabantenstadt

Allerdings wäre die Stadt gut beraten, im Bebauungsplan grundsätzlich Flächen für Gewerbe festzusetzen, auch wenn zunächst nichts davon entstehen wird. Denn wenn die Zahl einer Einwohner an diesem Punkt steigt, fragt der Markt von selbst nach Versorgungsmöglichkeiten und wird diese Nachfrage auch bedient werden – wird der eine oder andere Supermarkt entstehen. Schließt man die Infrastruktur von vornherein aus, werden die am Ende wohl 1.600 neuen Einwohner mit Autos über die einzige Straße nach Bad Doberan fahren und die jetzt schon vorhandenen Probleme verschärfen. Zum Arzt oder zur Apotheke muss man nicht alle Tage, zur Schule fährt ein Bus und die KITA liegt für viele auf dem Weg, den sie sowieso fahren müssen.

Aber Zielverkehr zum Supermarkt gibt es täglich und gerade, wenn Leute in die neuen Wohngebiete ziehen, die nicht jeden Tag an Supermärkten vorbei fahren, werden diese neuen Einwohner extra dafür nach Bad Doberan fahren. Vor Ort eine Grundversorgung zu bieten – wie den Netto City auf dem Kammerhof oder auch die Märkte derselben Kette an ländlichen Knotenpunkten, wie Rethwisch oder demnächst Hanstorf – würde diesen Druck auf Bad Doberan nehmen. Steuerlich macht es keinen Unterschied.

Das ist ohnehin die Zukunft neuer Stadtteile: Grundversorgung für den täglichen Bedarf statt Vollversorgung mit Kaufhalle, Poliklinik, Schule, Kindergarten und Post- und Sparkassenfiliale. So viel Infrastruktur, wie damals in den Trabantenstädten der DDR gibt der Arbeitsmarkt gar nicht her.

 

Nützen die neuen Pläne den alten Vorhaben?

Wer die bisherigen Pläne Jagdfelds befürwortet hat, stellt sich jedoch die Frage, wo denn „sein“ Heiligendamm in dieser Entwicklung bleibt. Wo sollen interessierte Wohlhabende noch zusätzlich wohnen können und wer soll all das befruchten, das sich Normalverdiener ja gar nicht leisten können? Und wo sollen fast 2000 neue Einwohner in Heiligendamm baden gehen, ohne dass das Grand Hotel gestört wird?

Der erste Teil ist schnell beantwortet: Das, was saniert ist und das, was noch zu sanieren ist, gibt all das her. Freilich: Für Villen auf Parkgrundstücken ist in Zukunft kein Platz mehr in Heiligendamm. Aber es gab 30 Jahre keinen Bedarf dafür und wenn in den nächsten 30 Jahren Bedarf kommt, finden sich andere Flächen. Seebäder wachsen entlang der Küste und nicht ins Hinterland. Das Hinterland dient der Versorgung – hier sind die Supermärkte, hier ist das Gewerbe und hier wohnen die Arbeitnehmer.

Alles, was mit Tourismus und Geldverdienen zu tun hat, entsteht in der ersten Reihe. Schaut man sich diese vom Seebrückenkopf aus an, findet man östlich der Weißen Stadt am Meer bis hin nach Börgerende die Antwort auf die Frage, wo noch Platz für Einzigartiges ist. Einzigartig ist auch, etwas zu bauen, ohne die Natur zu zerstören. Genau so ist die Perlenkette entstanden und genau darum ist sie nicht schnurgerade, sondern folgt dem Waldessaum. Das geht auch in einem Salzwiesengebiet, ohne Natur und Landschaft zu zerstören. Kommt Zeit, kommt Wunsch, kommt Rat.

Heiligendamm ist immer langsam gewachsen und immer am Markt. Insofern tun die Jagdfelds nichts anderes als alle vor ihnen. Im Übrigen sagte auch der Senior – also Anno August Jagdfeld – schon, dass seine Unternehmen Heiligendamm am Markt entwickeln werden. Nur haftet ihm hier in der Region das Image an, nur für Reiche etwas schaffen zu wollen. Diesen Schluss ließen die ersten Konzepte durchaus zu, aber „am Markt entwickeln“ heißt eben nicht, unbeweglich an alten Ideen festzuhalten. Das tut die Familie Jagdfeld nicht, aber manch einer wird sich beim Lesen ertappt fühlen, es selbst zu tun – und ist damit in bester Gesellschaft mit dem Autor.

 

Fakten zur zweiten Reihe

Immer war es auch so, dass aus touristischer Sicht nur das funktionierte, was man den Gästen in der ersten Reihe bot: Das Grand Hotel als Luxushotel mit eigenen Mitarbeitern und die Villen als Logierhäuser für Familien, die meistens ihre eigenen Angestellten mitbrachten. Gastronomie und Kultur im Kurhaus, Freizeit und Vergnügen im Hauptgebäude und dem Haus „Mecklenburg“ und draußen auf der Promenade, der Seebrücke, der Yacht oder mobil in der reizvollen Umgebung bis hin nach Rostock und Warnemünde.

Die zweite Reihe versuchte sich mit Hotel garni, Waldrestaurant, Kegelbahn und Schießstand und das zog auch seine Klientel an. Aber die fühlte sich offenbar auch in einer zweiten Reihe und nicht so im Paradies, wie die Gäste der ersten Reihe. Schon dieses Denken in Reihen zerstört das Gesamtkunstwerk und darum kann es von der Gefühls- bis hin zur wirtschaftlichen Ebene nicht funktionieren.

Pensionen wechselten die Besitzer, aus dem Fürstenhof wurde schon zu Zeiten der Herzöge ein Altersheim – von ihnen nicht ohne Widerstand gebilligt. Touristisch funktioniert Heiligendamm heute deshalb, weil alle alles nutzen können und das Angebot die Nachfrage bestimmt – der Preis die Klientel regelt. Das Grand Hotel bleibt unter sich, die anderen Gäste ebenfalls. Heute denken Ökonomen nicht in Reihen, sondern in Milieus und das ist in Heiligendamm sehr gut darstellbar.

Dennoch könnte jeder des anderen Vergnügen teilen, wenn er denn kann und will. Standesdünkel wie damals beim Herzog gibt es heute nicht mehr. Außerdem ist Wohlstand heute relativ und zumindest zwischen den Urlaubsgästen in Heiligendamm die Einkommensschere nicht unerreichbar groß, sondern der Wohlstand des einen für den anderen durchaus denkbar.

Die Kurpatienten kommen wegen anderer Gründe und die Einheimischen wohnen hier – sie finden im Vergleich keinen Platz und gerade die Einheimischen werden eher noch von allen anderen dafür beneidet, hier zu wohnen. Wer kann, dem kommt neuer Wohnraum eher noch recht und warum soll man teuer wollen, wenn es auch günstiger geht? Vorn muss man sich den Luxus der Ostseeloge teuer erkaufen. Schon rein logisch muss es nach hinten billiger werden und rein wirtschaftlich auch.

 

Das eine schließt das andere nicht aus.

Dennoch: Luxus gehört zu Heiligendamm, wie das Meer. Das Grand Hotel muss auf höchstmöglichem Niveau bleiben und die Villen-Wohnungen müssen es auch. Das ist die Einheit, die funktionieren muss und das ist, was Heiligendamm ausmacht. Wenn das funktioniert, dann funktioniert Heiligendamm und dann ist es egal, was hinten geschieht, solange es nicht komplett im Gegensatz dazu steht.

Ob es später der Apartmentkomplex mit den Gewerbeflächen (Demmlerpark) sein muss und ob jemals ein Bedarf für ein Thalasso-Zentrum und einen Ayurveda-Tempel bestehen werden; ob jemals ein Golfplatz direkt in Heiligendamm gebraucht wird oder eine Plastische Chirurgie – all das weiß man heute noch nicht. Aber wenn, dann sind die Flächen dafür da – ganz vorn in der ersten Reihe.

Was hingegen damals hinten schon nicht touristisch funktionierte, wird es heute auch nicht. Die Wohlhabenden wollen auch nicht in der gefühlt dritten Reihe wohnen – so nahe es auch immer noch am Meer ist. Wer kann, der baut da, wo es direkt am Wasser Grundstücke gibt – es muss ja nicht Heiligendamm sein.

 

Dauerwohnungen vs. Touristische Nutzung

Es ist auch vermessen, die Entwicklung Heiligendamms allein am Tourismus festzumachen. Es heißt immer, wir brauchen Tourismus und leben davon. Auch hier spricht das ISEK eine klare Sprache: 90 Prozent der Doberaner arbeiten in allen möglichen anderen Branchen, wie Handel, Dienstleistungen, Handwerk, Versicherungen, Gesundheitswesen. Nur 10% arbeiten im Tourismus. Wie viele Menschen indirekt vom Tourismus leben, lässt sich schlecht beziffern, aber ob am Ende des Tages die Kassen voll sind durch Touristen oder durch Einheimische, ist dem Inhaber des kleinen Geschäfts, seiner Familie und den Mitarbeitern und ihren Familien egal.

Es hat sogar Vorteile, wenn mehr Menschen fest in Bad Doberan wohnen, denn sie haben in der Regel alle ihren Parkplatz, sind am Tage sowieso arbeiten und verursachen durch mehr Ortskenntnisse auch nicht solch einen Suchverkehr. Viele fahren gar nicht erst mit dem Auto. Wohngebiete sind ruhiger als Ferienwohngebiete mit ständiger An- und Abreise und Gästen, die sich vergnügen wollen und dafür viel und abends lange Zeit haben, mitunter zu laut und stets in ein paar Tagen wieder weg sind und darum keine Nachbarschaft bilden. Darum begrenzen oder verbieten ja viele Gemeinden Ferienwohnungen in Wohngebieten. Die Proteste dagegen gehen von Ferienvermietern aus – die Bürgerinitiativen dafür hingegen von genervten Einwohnern.

Darum ist man in Bad Doberan auch offen für Wohnungsbau – selbst wenn man dafür Entwicklungsflächen für den Tourismus aufgibt und – siehe altes Moorbad – Hotelpläne über Bord wirft. Der Aufschrei gegen Mehrfamilienhäuser in kubischer Bauweise auf dem alten Moorbad-Areal war nicht wirklich laut und es gab durchaus Stimmen, welche die Schaffung von bezahlbaren Mietwohnungen begrüßten. Verwundern dürfte das eigentlich nicht.

Auch ein Nebeneffekt: Schafft man neue Baugebiete, entsteht eine recht lockere Bebauung mit Einfamilienhäusern und in unattraktiveren Lagen entstehen dann Mehrfamilienhäuser. Schafft man keine Bauflächen, werden bestehende Grundstücke nachverdichtet – kleine Häuser abgerissen und durch große ersetzt.

Der große Neubau in der Severinstraße 8 ist ein gutes Beispiel dafür und hier entsteht auch nur, was die Vorgaben erlauben. Weitere Beispiele finden sich am ZOB oder in der Heinrich-Heine-Straße und der Kröpeliner Straße. Oder man nachverdichtet auf unbebauten rückwärtigen Grundstücken. Das kann auf der von selbst aufgelösten Kleingartenanlage am Jahnweg sein, das kann aber auch hinter der alten Hofgärtnerei in der Beethovenstraße direkt an der Klostermauer sein. Wer verhindern will, dass in Bad Doberan mehrgeschossiger Wohnungsbau unpassend in das bestehende Stadtbild eingefügt wird, der schafft Raum in der Fläche – also Baugebiete.

 

Zum Schluss…

Doch wo können nun 2000 neue Bewohner baden gehen? Wenn wir ganz ehrlich sind, werden vielleicht 500 von ihnen tatsächlich am Strand aufschlagen – verteilt über die Woche, verteilt über den Tag, verteilt über den Strand. Das wird der Strand verkraften und es wird sich wie schon in den vergangenen Jahren verteilen. Selbst wenn mehr Einwohner öfter an den Strand gehen – sie gehen auch zum Imbiss und ins Eiscafé und helfen diesen Saisonbetrieben, so viel zu verdienen, dass es sich wieder lohnt und man vielleicht auch in der Nebensaison schon früher eröffnen und später schließen kann – sowohl gesehen auf die Anzahl der Monate wie auch der Wochentage und der täglichen Arbeitsstunden.

Vielleicht entstehen mit neuer Nachfrage auch neue Angebote und gibt es dann wieder all das, dem einige hinterher trauern, weil es irgendwann mangels Nachfrage und Nachfragenden einfach verschwunden ist. Denn die aktuelle Entwicklung ist eine Chance für die ganze Stadt und eines Tages werden wir uns wundern, warum wir damals eigentlich so skeptisch waren.

Natürlich müssen wir das alles auch nicht tun. Dann tun es andere und unsere Ackerflächen bleiben Ackerflächen. Das ist die Entscheidung, die man am Ende fällen muss und wenn man sich für eine Bebauung entscheidet, gibt es keinen Weg zurück – weder im Ganzen noch im Detail der Gestaltung der Wohngebiete und der Häuser. Es muss dann gut durchdacht und geplant und mit den richtigen Satzungen und Verordnungen versehen sein.

Gehen wir es an?