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Verstößt das Linden-Palais in Heiligendamm gegen den B-Plan?

Vor einigen Wochen auf meinem Anrufbeantworter: „Ich hab gesehn, dass das Golfhaus abgerissn is. Wer hat’n diiee Genehmigung erdeilt? Den Jachtfeld hädd’n se erschossn, wenn der das abgerissn hädde…“

Das war nicht die erste Anfrage, die an mich gerichtet wurde und auch nicht die letzte. Am Rande der Heiligendamm-Führungen hörte ich „Guck mal, das wird auch abgerissen. Das war doch noch gut.“, aber auch zustimmende Worte zum Aussehen des geplanten Neubaus. „Linden-Palais“ wird dieses heißen, beworben als neuer Edelstein in der „Perlenkette des Kaisers“. Dem gehörte hier gar nichts, aber die regierenden Großherzöge Mecklenburg (-Schwerins) hätte diese Proklamation postum  sicherlich gefreut. Ich will dann auch gar nicht auf kleinen Fehlern herum hacken – auf einigen Seiten wurde das bereits korrigiert – Es gibt genug große Fehler – richtig große:

Heiligendamm wird aufgegeben

Heiligendamm hat so vieles nicht, das es bräuchte, um am Markt aufzuholen. Das Grand Hotel steht wie eine Oase in einer bildlichen Wüste, in der jegliche Infrastruktur einfach nur möglichst billig entstand und entsteht. Der Gast hat mehr Möglichkeiten, sein Geld in irgend welche Schlitze von Automaten zu stecken, als er es auf irgend welche Tresen legen kann, denn so viele Tresen gibt es gar nicht. Bevor er sein erstes Eis schleckt, ist er an Park- und Kurtax- Automaten schon Geld im Wert von zwei bis vier Kugeln los geworden und wenn er richtig Hunger hat, dann lassen sich die ihm zur Verfügung stehenden Angebote an einer Hand abzählen. Wobei die Auswahl an Speisen durchaus für so einen kleinen Ort im Rahmen von 2 Euro (Bude) über 20 Euro (Restaurant) bis hin zu 200 Euro (Grand Hotel) reicht. Es dominiert aber Fast Food, am Besten „to go“ oder „to standing up“, bei Regen auch „to get wet“, denn in Heiligendamm hält man nicht viel von Überdachungen. Bei Regen kommt ja eh keiner und wer da ist, ergreift schnell die Flucht. Man könnte auch sagen „Bei uns stehen Sie im Regen“.

Schotterparkplätze, Leichtbau-Versorgung, ein verwahrloster Kurwald und eine Frechheit von Sanitäranlagen sind alles, was der Gast außerhalb des Luxushotels in Heiligendamms erster Reihe geboten bekommt. Nun läge es auf der Hand, mal ein richtiges Konzept für das älteste deutsche Seebad zu erarbeiten und gemeinsam mit dem Land, das Heiligendamm als Leuchtturm sieht und dem Bund und der EU das nötige Geld in die Hand zu nehmen, um dieses Konzept umzusetzen. Das kann alles sein, Hauptsache besonders, denn nur Besonderheiten können Alleinstellungsmerkmale sein und nur Alleinstellungsmerkmale heben Heiligendamm von der Masse der Seebäder ab. Im Moment ist das älteste deutsche Seebad eher ein Schlusslicht, als ein Leuchtturm. Wie es scheint, haben alle Heiligendamm aufgegeben und starten nun den großen Ausverkauf. Dazu habe ich bereits etwas geschrieben. (Link: Ausverkauf in Heiligendamm: Letzte Entwicklungsflächen werden verscherbelt)

Linden-Palais ist Ferienwohnungs-Komplex

Das „Linden-Palais“ ist ein weiterer Baustein im großen Ausverkauf. Projektentwickler ist die WBG Unternehmensgruppe aus Stade, die auch schon die „Residenz von Flotow“ in der Kühlungsborner Straße entwickelt hat. In ihr befinden sich nach Angaben der WBG 18 Wohnungen mit Größen zwischen 41 und 62 qm. Das Investitionsvolumen soll 1,8 Mio. Euro betragen haben, finanziert wurde der Bau hauptsächlich über den Verkauf der Ferienwohnungen. Diese werden von den Erwerbern und einer Ferienvermittlung an Gäste vermietet, dort jetzt im Winter schon ab 50 Euro pro Übernachtung.

Hier ist die zweite Reihe, gefühlt schon die dritte und man hört keine Beschwerden von den Einheimischen. Viele von ihnen haben ihre Stammgäste und die meisten Vermieter bieten auch Frühstück oder wenigstens einen Brötchenservice. In den Ferienwohnungen gibt es das üblicherweise nicht und preismäßig liegen beide nahe beieinander, sodass die Konkurrenz nicht groß ist und der preisbewusste Gast eher noch zu den Alteingesessenen tendiert, weil er hier mehr Service für das gleiche Geld bekommt. Die erste Saison hat die „Residenz von Flotow“ gerade noch mitgenommen, insofern kann man noch nicht beziffern, ob wer wem die Gäste nimmt. Keiner spricht so recht über das neue Haus. Anders ist es beim „Linden-Palais“, das ist seit meinem ersten Artikel (Golfhaus weicht Linden-Palais, STADTANZEIGER AM SAMSTAG vom 20.09.2014) immer wieder in den Zeitungen – und sei es nur als größte Baugrube der Region.

Bevor Sie nun Bilder von Neubau-Riesen wie in Heiligenhafen, Grömitz, Scharbeutz und Westerland vor Augen haben. So soll das Linden-Palais aussehen:

Baustellenschild des Linden-Palais Heiligendamm

Sie sehen: Gleicher Projektentwickler, gleiches Grundkonzept – ein Ferienwohnungskomplex. Im Linden-Palais sind 39 „Apartments“ geplant, zusätzlich Verwaltungsräume und ein Bistro. Baulich hält man sich an die Vorgaben und ich persönlich finde das Linden-Palais geschmackvoll. Eine Mischung aus Orangerie und Median-Klinik – nicht herausragend, aber geschmackvoll.

 

ABER: Das geht so nicht!

Ferienwohnungen verstoßen gegen Bebauungsplan

Seit 10 Jahren verfolge ich die Diskussion um Heiligendamm und immer habe ich Aussagen der Beteiligten nachgeprüft. Darum kenne ich auch die Bebauungspläne für Heiligendamm und mir kam es komisch vor, dass an der Stelle einer Pension nun Ferienwohnungen entstehen dürfen sollen. Dafür hätte der B-Plan geändert werden müssen und wenn das getan worden wäre, hätte ich es erfahren, denn ich nehme an den Sitzungen der Stadtvertretung teil und bekomme vorab auch die Beschlussvorlagen. Ich habe mir den aktuell gültigen B-Plan Nr. 26 genau angesehen und zeige Ihnen mal, was dort steht:

Ausschnitt aus dem B-Plan Nr. 26 Bad Doberan, OT Heiligendamm

Hier geht also nur eine Pension, eine Gaststätte und die üblichen Wohnungen für Betriebsleiter- und personal. Genau das war im „Café im alten Golfhaus“ gegeben: Unten ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf, oben teilweise nicht mehr fertig gestellte Gästewohnungen und m. W. auch eine Wohnung.

Bebauungspläne geben Planungswillen der Gemeinde wieder.

Der Gesetzgeber unterscheidet klar zwischen einer Pension und einer Ferienwohnung und die Gemeinden haben sich etwas dabei gedacht, als sie Bebauungspläne erstellt und Sondergebiete für Hotels und Pensionen ausgeschrieben haben. Freilich waren einige Gemeinden blauäugig und haben auf die Ansiedlung von Hotels gehofft und geglaubt, die kämen ganz von allein. Was aber soll eine Hotelkette in einem kleinen Dorf, dessen Infrastruktur gar nicht für ein Hotel geeignet ist, weil es ringsherum nichts gibt, das Hotelgäste anspricht? Es würde auf der Hand liegen, dass die Gemeinde die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Hotels schafft, also kräftig in das Umfeld investiert. Allerdings ist es hier in der Region so, dass die Investoren selbst das tun sollen, was eigentlich Aufgabe der öffentlichen Hand wäre – und zwar exakt nach den Vorstellungen der Verwaltung und Politik. Kein Kaufmann begibt sich auf dieses Terrain und wenn, dann kann er nur verlieren. Siehe Jagdfeld.

BauNVO unterscheidet Ferienwohnungen und Pensionen.

Grundlage jedes Bauvorhabens ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese ist Bundesgesetz und gilt in ganz Deutschland. Viele andere Staaten haben sie nicht und deshalb können dort Industrieanlagen neben Wohngebieten entstehen oder Gewerbebetriebe dort, wo sich mit ihnen am meisten Geld verdienen lässt, auch wenn sie da massiv stören. In Deutschland hat die BauNVO schon manchen Streit verhindert, denn sie regelt klar, wo gewohnt und wo Gewerbe betrieben werden darf, wo sich Industrie ansiedeln kann und was zwischen den sich ausschließenden Nutzungen entstehen darf. Darum haben wir in Deutschland Wohngebiete, Gewerbegebiete und Industriegebiete und es wird sicherlich keiner bestreiten, dass diese Nutzungsordnung Sinn macht und gut für die Menschen ist, die sich beim Bau ihres Hauses sicher sein können, nicht schon morgen eine Autowerkstatt oder einen Recyclingshof als Nachbarn zu haben.

Die Fewo-Verbotswelle läuft und ist ein Dauerthema in ganz Norddeutschland. Seit dem Urteil des OVG Greifswald im Jahr 2007 muss jeder Gemeinde klar gewesen sein, dass es einen Unterschied zwischen Ferienwohnung und Dauerwohnung gibt. Es ist nicht mehr möglich, sich mit Unwissenheit heraus reden.

Ebenso wird vom Gesetzgeber klar zwischen einer Ferienwohnung und einer Pension unterschieden. Eine Ferienwohnung ist keine Pension. Die Rechtsprechung stellt fortlaufend klar, dass Ferienwohnungen keine kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind, Pensionen hingegen sehr wohl (sh. roter Kasten). Wo also kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes entstehen dürfen, dort dürfen keine Ferienwohnungen gebaut werden.

In Heiligendamm ist es nicht einmal einen Hauch von kompliziert, denn da steht im B-Plan klipp und klar „Pension“, also ist auch nur eine Pension erlaubt und keine Ferienwohnung.

Warum wurden die Ferienwohnungen trotzdem genehmigt?

Um das herauszufinden, wollte ich zunächst mehr über das Projekt wissen. Vielleicht gibt es einen „Trick“, vielleicht sogar einen legalen? Ich kontaktierte die im Verkaufsprospekt angegebene Ansprechpartnerin, deren Namen ich zu ihrem Schutz aber nicht nenne. Die Mails sind auf das Notwendige gekürzt.

Der Vertrieb redet sich heraus.

15.09.2014, 10:28 Uhr:

1. Die Rede ist von „Ferienwohnungen“ und von „Apartments“ – es wird also entgegen den Gerüchten kein Hotel, sondern ein Apartmenthaus?
Was genau ist gemeint, kaufen die Erwerber die Wohnungen und vermieten sie dann an Feriengäste oder dürfen sie sie auch selbst nutzen und wenn, dann begrenzt oder dauerhaft?
Gilt hier eigentlich der B-Plan 26 oder 25? 2. Es kommen immer wieder Eigentumsfragen. Also: Die OSPA ist im Auftrag der LBS nur Makler? Eigentümer ist WBG aus Stade oder sind das nur die Projektentwickler und das Grundstück gehört jemand anderes (wem?). Ich nehme an, die Gemeinschaft der Käufer (oft WEG genannt) ist nachher Eigentümer des Objekts? 3. Mir scheint (Terrasse mit Bestuhlung), dass da eine Gastronomie vorgesehen ist.
Soll (gewünscht oder vorgeschrieben) diese die Gäste halb-/ganztags versorgen oder ist das dem Käufer / Betreiber allein überlassen?

4. Ist im Haus auch irgendetwas in Richtung Wellnes, SPA etc. vorgesehen oder (wenn nicht), was wird den Käufern empfohlen, wenn Gäste das begehren? (Das Grand Hotel?)

5. Welche Klientel soll das Linden-Palais ansprechen – dieselbe, wie das Grand Hotel und die geplanten Fewo in den Villen der Perlenkette oder so wie die „Residenz von Flotow“ eine andere Klientel?

6. Gibt es schon Baugenehmigungen, ist also seitens des Rathauses und des Denkmalschutzes alles geklärt oder sind da noch Hindernisse zu erwarten?

Mit freundlichen Grüßen
Martin Dostal

 

Antwort:

16.09.2014, 11:12 Uhr:


Auf diesem Standort wird ein Appartment-/ Pensionshaus errichtet, dass durch Gäste, die in Heiligendamm ihren Urlaub verbringen möchten genutzt werden kann. Die Gäste können dann auch z.B. das Frühstücksangebot in der angegliederten gastronomischen Versorgung nutzen.  
Das OSPA- Immobilienzentrum wird in Vertretung der LBS für dieses Projekt  als Makler auftreten.

Wellnes im Haus ist nicht angedacht.

Wir sprechen alle Kunden an, die an dem Erwerb eines Appartements zur Vermietung als kapitalanleger interessiert sind und punktuell auch mal das Appartment selber nutzen möchten. Eine Nutzung als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz ist ausgeschlossen.

Wir würden uns natürlich sehr freuen, wenn Sie interessierte Kunden an uns weiterleiten und würden uns dann natürlich auch für die Weiterleitung bei erfolgreichem Abschluss erkenntlich zeigen. Gerne können wir dazu auch telefonieren.
… 

Die Fragen sind selbstredend: Ich wollte wissen, ob es sich um reine Ferienwohnungen oder einen Pensionsbetrieb handelt und suchte darum Indizien. Die Antwort kam schnell:

Also: Appartmenthaus, auch Pensionshaus genannt, Frühstück möglich, aber Bistro nur angegliedert. Eine Pension hat eher nicht ein angegliedertes Bistro, schon gar nicht durch Dritte betrieben. Genau das geht aber aus den Unterlagen hervor: Die Gastronomiefläche steht zum Verkauf. Wellness ist nur ein Indiz – es gibt genug Pensionen und auch viele Hotels ohne Wellnessbereich. Kein Wellness ist also in Ordnung. Wichtiger ist der „Erwerb eines Appartments zur Vermietung“. Versuchen Sie mal, in einer Pension oder einem Hotel ein Zimmer zu kaufen, um es dann zu vermieten! Hier handelt es sich ganz klar um das klassische Konzept, ein Haus zu bauen, die Wohnungen zu verkaufen und somit gute Gewinne gemacht zu haben. Was die Käufer dann mit den Wohnungen machen, ist deren Sache, in Heiligendamm dürfen sie gar nichts machen, denn Ferienwohnungen sind nicht zulässig und Dauerwohnungen ebenso wenig (steht auch im Schreiben).  Die Erwerber der Ferienwohnungen kaufen also etwas, das sie gar nicht nutzen und womit sie kein Geld verdienen können – zumindest nicht legal. Ich wollte der Dame die Möglichkeit geben, unbeschadet aus der losgetretenen Lawine heraus zu kommen und schrieb noch einmal:

27.09.2014, 19:47 Uhr:

Ferienwohnungen sind in diesem Bereich nicht zulässig, nur eine Pension, eine Gaststätte und Wohnungen für den Betriebsinhaber und den Betreiber. Wie ist die Realisierung des Projekts dennoch möglich? Wird der B-Plan geändert und hat man das verbindlich zugesichert? Nach den Begebenheiten mit den Fewo in Wohngebieten und den Wohnungen in Fewo-Gebieten sind die Leute ja für dieses Thema sensibilisiert, es wird diese Nachfragen also auch von Interessenten geben.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Dostal

 

Antwort:

29.09.2014, 10:01 Uhr:

Sie haben völlig Recht, es ist Pensionsbetrieb zugelassen. Das wird auch so realisiert, nicht nur durch das Frühstücksangebot, sondern u.a. auch durch die Verwaltungseinheiten, in denen die Vermietung, Betreuung etc. statt findet. Mit freundlichen Grüßen


Sollte das der Trick sein? Einfach mit dem Bistro und der Verwaltung eine Pension vortäuschen? Aus Ferienwohnungen wird eine Pension, indem man einfach ein Bistro und eine Verwaltung ansiedelt? Dann könnte ja im Umkehrschluss jeder Ferienwohnungs-Betreiber einfach einen Gastraum und eine Rezeption in sein Haus bauen und schon wären tausende Probleme an der ganzen Nord- und Ostsee gelöst, denn vielerorts spricht in einigen allgemeinen Wohngebieten nichts gegen kleine Pensionen, aber alles gegen Ferienwohnungen. Also trickst man einfach eine Ferienwohnung zu einer Pension um und könnte aufatmen. Kann das wahr sein oder will man mich blenden? Ich beschloss, die Karten auf den Tisch zu legen und zu zeigen, dass man mir nichts vormachen braucht:
Zur Erklärung: Natürlich kann die Gemeinde den Bebauungsplan ändern oder aufheben und neu aufstellen, aber das ist ein immenser Aufwand, den die Stadt Bad Doberan weder für die Strandversorgung, noch für das Strandzentrum betreiben wollte und auch deutlich sagte, dass man den B-Plan nicht für Investoren ändert. Auch Jagdfeld musste auf zwei Änderungen in Bezug auf die Perlenkette (Tiefgarage und Dauerwohnrecht) Jahre warten. Die Stadt kann nichts genehmigen, das gegen ihren Bebauungsplan verstößt. Entweder ändert man also den Bebauungsplan und lässt Ferienwohnungen zu oder man ändert das Bauvorhaben und baut eine Pension. Anders geht es nicht. Die folgende Antwort hätte wahrscheinlich viele zufrieden gestellt:

30.09.2014, 10:28 Uhr:

In der Ostsee-Zeitung ist heute von Ferienwohnungen die Rede und so entnehme ich es auch dem Prospekt. Dann ist dieser und damit die Berichterstattung falsch und es werden KEINE Ferienwohnungen verkauft? Eine Pension ist ja ein kleines Hotel. Mir sind die Verwaltungseinrichtungen auch aufgefallen. Wird es also so laufen, dass die Betten täglich frisch bezogen und Zimmer gereinigt werden, wie in einer Pension? Richtige Küchen sehe ich nicht (was für Ihre Variante einer Pension und gegen Fewo spricht). Ist man also zum Essen (auch Mittag/Abendbrot) auf die Gastronomie im Hause angewiesen? Was mir dann aber nicht einleuchtet ist, dass man Pensionszimmer an Dritte verkauft, damit diese sie weiter vermieten. Gibt es da Beispiele, wo das auch so gehandhabt wird? Das scheint mir was ganz Neues zu sein. Über weitere Informationen würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Dostal


Das Bauamt schiebt es auf den Landkreis.

Auf diese Fragen erhielt ich keine Antwort und keine Reaktion mehr. Nun ist die OSPA aber auch nur Vertriebspartner im Auftrag der LBS und damit nicht für die Baugenehmigung und den Betrieb verantwortlich.

Es lag auf der Hand, den zu fragen, der die Baugenehmigung erteilt hat. Das kann die Stadt sein, aber auch der Landkreis. Natürlich fragt man zuerst die Stadt. Der Leiter des Bauamtes ist Norbert Sass und weil es sein Job ist, ich offiziell angefragt habe und sowieso jeder weiß, wer solche Fragen zu beantworten hat, nenne ich seinen Namen hier auch.

08.10.2014, 19:39 Uhr:

ich berichtete bereits über das Bauvorhaben „Linden-Palais“ in Heiligendamm, woraufhin auch andere Medien dieses Thema aufgegriffen haben. In der Ostsee-Zeitung werden Sie zitiert, dass der Bebauungsplan die Nutzung mit Ferienapartments an dieser Stelle her gäbe (OZ vom 24.09.2014). Weil ich die B-Pläne 25 und 26 auf Grund meiner ständigen Recherchen zu Heiligendamm kenne und vorliegen habe weiß ich, dass an diesem Standort in B 26 im BG 2 die Zweckbestimmung „Gaststätte, Pension“ festgesetzt ist. Zulässig sind lt. Teil B Gaststätte, Pension, Wohnungen für Betriebspersonal und Betriebsinhaber. Den Prospekten der LBS/OSPA und auch dem Artikel in der OZ inklusive Ihrer Aussage entnehme ich aber die Einrichtung von Ferienwohnungen. Ferienwohnungen sind keine Pensionen, da Pensionen kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes darstellen und Fewo nicht – das ist ja der Grund für die ganze Fewo-Problematik und darüber hinaus für das Pulverfass in Börgerende. Der DEHOGA Bundesverband unterscheidet klar zwischen Fewo und Pension. In den Grundrissen des Prospekts sind Küchen eingezeichnet, das entspricht dem, was der DEHOGA als „Ferienwohnung“ definiert. Eine Rückfrage bei der OSPA ergab, dass durch das Bistro und die Verwaltung sinngemäß der Charakter einer Pension geschaffen werden soll. Das reicht natürlich nicht als Begründung: Nicht beantwortet hat man mir detaillierte Fragen, wie die, ob die Handtücher und Bettwäsche regelmäßig gewechselt und die Zimmer regelmäßig gereinigt werden, wie es bei Pensionen üblich und bei Ferienwohnungen eher unüblich ist (dort macht man die Endreinigung selbst oder bezahlt sie gesondert oder inklusive). Auch die Frage, ob Gäste denn an jedem Tag des Jahres im Bistro mindestens Frühstück und Abendbrot essen können, es also Halb- oder auch Vollpension gibt oder man sich wie in Fewo üblich selbst versorgen muss, steht offen im Raum. Laut Wikipedia dürfte das Bistro im Linden-Palais nicht einmal Speisen an Tagesgäste verkaufen, sondern nur an die „Pensionsgäste“, die aber eigene Küchen haben, sodass die Rentabilität des Bistro in Frage steht. Vielleicht wissen Sie hier mehr zu den Details beim Vorhaben, denn diese Fragen sind ja entscheidend auch für die Zustimmung der Stadt. Aus sehr ähnlichen Gründen kann es in Börgerende zu massenhaften Nutzungsuntersagungen für gerade fertig gestellte Fewo kommen. Ich gehe davon aus, dass Sie mit Ihrer langjährigen Erfahrung all das berücksichtigt haben. Darum:

Bitte erklären Sie, inwiefern der B-Plan Nr. 26 das Vorhaben – den Bau eines Apartmenthauses mit 39 Apartments (die im Angebot auch als „Ferienwohnungen“ bezeichnet werden) – zulässt.


Mit freundlichen Grüßen
Martin Dostal

 

Antwort:

09.10.2014, 07:34 Uhr:

Hallo Herr Dostal,

ich kann Ihre Aussage nur bestätigen, der Presseartikel ist, wie leider häufig, nicht geeignet den Sachverhalt ausreichend zu erläutern.

Die Nutzungsart ist im B-Plan konkret festgesetzt, also verbindlich.

Die Prüfung der Übereinstimmung mit den Festsetzungen des B-Planes erfolgt, bei einem Vorhaben dieser Art, im Rahmen des Bauantrages(§30 BauGB), durch den Landkreis Rostock(Planungsamt, Bauaufsicht)

Das Einvernehmen der Gemeinde nach §36 entfällt somit.

Die Gemeinde bekommt den Antrag lediglich zur „Kenntnis“. Soweit die Rechtslage.

Natürlich schauen wir trotzdem drauf.(Sicherheitshalber!) Es gibt für die Gemeinden im Ernstfall noch Möglichkeiten einer Notbremse nach BauGB(§15 BauGB)

Mir ist bekannt, dass gerade das Thema Nutzungsart  und Bildung von Teil-Eigentum im Antragsverfahren sehr intensiv geprüft wurde.

Danach wurde die Baugenehmigung erteilt, so dass ich davon ausgehe, dass es sich bei dem Vorhaben um einen Pensionsbetrieb handelt.

Der Einbau von Küchen schließt eine derartige Nutzung nicht aus.

Entscheidend ist, was vertraglich mit den Käufern vereinbart wird und welche logistischen Voraussetzungen geschaffen werden, um einen den Regeln entsprechenden Pensionsbetrieb zu etablieren.

Es ist Aufgabe der Bauaufsicht zu prüfen, wie nach Fertigstellung, der Betrieb erfolgt.

Das Gebäude selbst steht mit seiner Kubatur, der Höhe und der überbauten Fläche den Festsetzungen des B-Planes nicht entgegen.

Für uns ist im Zusammenhang mit der Baumaßnahme auch ein anderer, wichtiger Aspekt von Bedeutung.

ES PASSIERT ETWAS IN HEILIGENDAMM!!!!

Es ist deutlich spürbar, dass ein großer, hier nicht genannter Investor, von solchen Aktivitäten in eine gewisse positive „Unruhe“ versetzt wird.

Das kann dem Ort nur gut tun.

Insofern wird mit diesem Vorhaben, dem neuen Imbiss, dem Saisonparkplatz und dem demnächst folgenden Toilettenneubau der Bereich östlich der Seedeichstraße  weiterentwickelt.

Der Imbiss ist übrigens sehr positiv angenommen worden.

Die Stadt wird in den nächsten Jahren weitere Vorhaben, wie z.B. einen neuen Strandzugang am Saisonparkplatz sowie die Errichtung eines behindertengerechten Zugang bis  ins Wasser vorbereiten.

Auch der Kauf einer Badeinsel(wie in Kühlungsborn) ist geplant.

Der Investor des Strandzentrums hat kürzlich seine Baugenehmigung verlängern lassen und möchte, seiner Aussage nach, demnächst mit dem Bau beginnen.

Das wäre sehr zu wünschen, denn die Nutzung des Saisonparkplatzes hat gerade in diesem Bereich den Besucherstrom erheblich ansteigen lassen. Hier ist sowohl im gastronomischen als auch im sanitären Bereich eine erhebliche Unterversorgung spürbar.

Wenn  im Rahmen der geplanten Mediation (Grand-Hotel, ECH, Stadt) die scheinbar vorhandenen  Gegensätze und vielleicht auch Missverständnisse ausgeräumt werden können, dann wird es auch gelingen Heiligendamm gemeinsam voran zu bringen. Das Potential ist zweifelsfrei vorhanden.

Viele Grüße
N.Sass

Die Mail ist wieder selbstredend und ich zeige von Anfang an, dass ich informiert bin. Herr Sass antwortete sehr schnell:

Die Zusammenhänge sind etwas missverständlich, es wird auf Paragrafen verwiesen, die gar nichts mit der Sache zu tun haben. Ich versuchte, ohne erhobenen Zeigefinger die Aussagen zu hinterfragen:


In dieser Korrespondenz steht eigentlich alles drin, ich ergänze aber zum besseren Verständnis noch einmal mit meinem Artikel vom 15.11.2014 im Stadtanzeiger:
Wieder spricht die Mail für sich. Ich habe auch Herrn Sass die Möglichkeit gegeben, gesichtsbewahrend da heraus zu kommen. Er fragte am 15.10.2014 per Mail, ob wir uns zu diesem Thema mal treffen wollen. Ich antwortete wahrheitsgemäß, nicht nur gute Erfahrungen mit Berichterstattungen auf der Grundlage persönlicher Gespräche gemacht zu habe und bat zur Sicherheit beider um Antwort per E-Mail. Die kam nie.

Thema Ferienwohnungen: Auch neue Projekte von Verbotswelle bedroht – Rerik ist überall…

Region Bad Doberan | 15.11.2014 – 00:00:01

Bad Doberan. Die Ferienwohnungs-Verbotswelle hat die Baunutzungsverordnung wieder in unser Bewusstsein gerückt. Rerik steht stellvertretend für die „FeWo-Problematik“, denn dort sind prozentual besonders viele Objekte betroffen. Die BauNVO verhindert das Aufeinanderprallen sich gegenseitig störender Nutzungen und hat schon manchen  Nachbarschaftsstreit verhindert. In vielen Staaten gibt es diese Ordnung nicht. Dort können Gewerbe- und Industrieanlagen quasi überall entstehen, wo sich damit Geld verdienen lässt. Bei uns wurden Ferienwohnungen in Wohngebieten gebaut, obwohl nach ständiger Rechtsprechung nicht zulässig. Der Grundgedanke ist, dass häufig wechselnde Gäste in Urlaubsstimmung sich anders und oft rücksichtsloser verhalten, als dauernde Nachbarn. Der Beschluss des OVG MV vom 28.12.2007 (3 M 190/07) brachte verspätet eine Verbotswelle ins Rollen. Betroffen sind auch FeWo, die in Gebieten gebaut wurden, in denen planungsrechtlich nur Beherbergung zulässig ist. Am 17.06.2014 stellte das VG Schwerin auf der Basis der obergerichtlichen Rechtsprechung klar, dass Ferienwohnungen keine kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind. In diese Kategorie fallen nur Gästehäuser und Pensionen, die ganzjährig geöffnet sind und wo man nur ein Zimmer bucht und dann Geld in Restaurants und Freizeiteinrichtungen ausgibt. Das belebt den Ort auch in der Nebensaison, bringt Geld und ganzjährig Arbeitsplätze. Genau das will das Regionale Raumordnungskonzept und wollten die Gemeinden, als sie in den Bebauungsplänen Sondergebiete für Hotels und Pensionen festlegten. Ferienwohnungen sollen nur zum Abfangen der Spitzenlast entstehen, denn an ihnen verdienen die Gemeinden nicht, weil die Gäste sich selbst versorgen. Sie schaffen kaum Arbeitsplätze und stehen viele Monate leer. Schon vor einem Jahr warnte Vize-Landrat Wolfgang Kraatz vor „Rollladensiedlungen“. Es wird versucht, mit Bezeichnungen, wie „Apartmenthaus“ oder „Suiten“ Genehmigungen zu bekommen, um in Sondergebieten, die der Beherbergung vorbehalten sind, Ferienwohnungen zu bauen. Nicht immer geht es um den Profit: Oft erweisen sich kühne Hotel-Träume einfach als unrealisierbar. Das Bundesverwaltungsgericht stellte jedoch bereits in einer Entscheidung vom 08.05.1989 (BVerwG, Az. 4B 78.89) klar, dass die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung ist. In Heiligendamm entstehen im „Linden-Palais“ 39 selbständige Ferienwohnungen mit eigenen Küchen im Sondergebiet „Pension, Gaststätte“ des B-Planes Nr. 26. Angesichts der laufenden Verbotswelle müssen die potenziellen Erwerber mit der Rücknahme der Baugenehmigung rechnen. Warum wurde sie dann erst erteilt? Bauamtsleiter Norbert Sass verweist an den Landkreis. „Die Gemeinde bekommt den Antrag lediglich zur Kenntnis. Natürlich schauen wir trotzdem drauf. Es gibt für die Gemeinden im Ernstfall noch Möglichkeiten einer Notbremse nach § 15 BauGB.“ Sass schreibt, dass ihm bekannt sei, „dass gerade das Thema Nutzungsart und Bildung von Teileigentum im Antragsverfahren sehr intensiv geprüft wurde.“ Danach wurde die Baugenehmigung erteilt, sodass er davon ausgeht, dass es sich bei dem Vorhaben um einen Pensionsbetrieb handelt. „Es ist Aufgabe der Bauaufsicht zu prüfen, wie nach Fertigstellung der Betrieb erfolgt.“, so Sass. Wie kann etwas genehmigt werden, das so, wie gebaut, gar nicht rechtmäßig genutzt werden kann? Eine Anfrage beim Landkreis Rostock blieb unbeantwortet. Ähnlich verhält es sich in Börgerende. Dort entstanden im B-Plan Nr. 7 sogenannte Villen mit Ferienwohnungen, obgleich nur „Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ zulässig sind. Mit den „Waterkant Suites“ wurde ein Aparthotel im Sondergebiet Hotel genehmigt , obwohl das nach der obergerichtlichen Rechtsprechung unzulässig ist. Rerik steht eben stellvertretend für eine ganze Region. 

Martin Dostal

 

Ferienwohnungen sind keine Beherbergungsbetriebe




 BVerwG, Beschluss v. 08.05.1989, Az.: 4 B 78/89: „Ein Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren

häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Das Vermieten von Appartements gehört nicht dazu.“ 


VG Schwerin 2. Kammer, Beschluss v. 17.06.2014, Az.: 2 B 459/14:

„Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 06.07.2006 – OVG 2 S 2.06 – BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster, Beschluss vom 14.08.2007 – 10 A 1219/06 – NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.“

 OVG Greifswald, Urteil v. 19.02.2014, Az.: 3 L 212/12:

„Ferienwohnungen sind entsprechend der – Ferienhäuser betreffenden – Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie Beschluss vom 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vg. a. OVG Münster, Urteil vom 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks).“

Hier ist auch noch einmal ein ganz aktuelles Urteil: https://openjur.de/u/739688.html

 

Der Landkreis schweigt.

Am 16.10.2014 fragte ich dann den Landkreis, der das Ganze ja genehmigt haben soll. Als Ansprechpartner für alle Fragen wurde mir Kay-Uwe Neumann genannt. Auch hier handelt es sich um eine offizielle Anfrage, darum mit Namen:

 

13.10.2014, 19:32 Uhr:

Daraus leiten sich sogleich neue Fragen ab: Zuerst irritiert mich Ihre Erwähnung des § 15 BauGB. Der Paragraph passt nur zu Ihrer Aussage, wenn eine Änderung des B-Planes Nr. 26 ansteht. Steht diese an? § 35 BauGB ist klar – Einvernehmen ist nicht vorausgesetzt. Aber dem Gesetz entnehme ich, dass die Sache sehr wohl über den Schreibtisch der Gemeinde geht und sie eine Art Vorprüfungsrecht hat. Das macht ja auch Sinn, denn sie kann am ehesten sagen, ob die Sache der gemeindlichen Planung entspricht.

Wenn ich Sie richtig verstehe, hat die Stadt Bad Doberan die Sache nicht vorher geprüft? Warum nicht? (Und das ist kein Vorwurf, sondern eine Frage).

Nicht folgen kann ich dem Verlauf des Antrages. Laut Handreichung des Landes MV hat er über die Gemeinde zu gehen:

S. 34  der Handreichungen

Nr. 69, konkret 69.1 „Zu Absatz 1“ (d. h. zu § 69 LBauO)

„Die Gemeinde ist stets zum Bauantrag zu hören, soweit nicht schon ihr Einvernehmen erforderlich ist.“

Wiederum darf nichts genehmigt werden, wenn offensichtlich ist, dass später die Bauaufsicht evtl. dagegen vorgehen muss:

  1. 19 der Hndr. MV

Nr. 58 (also zu § 58 LBauO), – 58.11 „Zu Absatz 1 Satz 1 „

„Neben der präventiven Kontrolle im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren haben die Bauaufsichtsbehörden auch während und nach der Realisierung von Vorhaben darüber zu wachen, dass die öffentlich – rechtlichen Vorschriften einzuhalten sind,…“

  1. 28 Hndr. MV

Nr. 63; – 63.1 „Zu Absatz 1“

„Bemerkt die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen ihrer Prüfung, dass das Vorhaben gegen nicht im Prüfprogramm enthaltene Vorschriften verstößt, kann sie die Erteilung der Baugenehmigung wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses versagen, wenn sie befürchten muss, nach der Errichtung gegen das Bauvorhaben einschreiten zu müssen.“.

Wenn nun im B26 eine Pension, Gaststätte, Betreiberwohnung und Betriebswohnungen erlaubt sind, aber abgesehen von der Gaststätte und mglw. den genannten Wohnungen überwiegend Ferienwohnungen entstehen, dann widerspricht das offensichtlich dem B-Plan Nr. 26 und damit dem Planungswillen der Stadt. Es sei denn, der hat sich geändert und B26 soll geändert werden, damit wären wir wieder bei Frage 1.

Sie schrieben, dass Sie davon ausgehen, dass ein Pensionsbetrieb entstehen soll.
Ihnen müssten mehr Pläne vorliegen, als mir. Ich entnehme der einfachen Verkaufsbroschüre gleich auf der ersten Innenseite das Wort „Ferienwohnung“, auch wenn es nachfolgend nicht wieder auftaucht. Den Grundrissen entnehme ich, dass jede Wohnung eine abgeschlossene Wohnung mit eigener Küche/Pantry und meistens Essbereich ist. Es werden also eigenständige Wohnungen verkauft, also Sondereigentum. Man kann hier sein Leben eigenständig selbst gestalten. BGB und Baurecht unterscheiden klar, dass in einem Beherbergungsbetrieb eine Eingliederung in Gemeinschaftseinrichtungen wesentlich ist, man also hier im Teileigentum sein Leben nicht komplett selbst gestalten kann. Der Verkauf von Ferienwohnungen schließt somit schon rein logisch eine Pension oder ein Hotel (sh. Börgerende – gleiches Spiel, heißt dort nur „Waterkant Suiten“) aus.

Sicherlich kennen Sie durch die Ferienwohnungs-Diskussion auch die Handreichungen aus Berlin:

Merkmale für Beherbergungsbetrieb:

– Vermietung kleiner hoteltypischer Zimmer,
– Kurzzeitvermietung, ab 1 Übernachtung,
– ständig wechselnde Beherbergung von Gästen,
– hoteltypische Serviceleistungen, wie tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Bestücken von Kühlschränken, Frühstücksbuffet,
– nicht abwählbare Serviceleistungen,
– Speiseräume mit Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln

Merkmale einer Ferienwohnung:

– selten Kurzzeitvermietung, meist ab 1 Woche
– nur Endreinigung als nicht abwählbare Serviceleistung
– Serviceleistungen, wie Zurverfügungstellen von Bettwäsche und Handtüchern, Brötchenservice, sind zusätzlich buchbar

Zum Begriff der Ferienwohnung hat das OVG Berlin-Brandenburg in seinem Urteil vom 11.10.2007 (OVG 2 A 2.07) festgestellt, dass „die Vermietung von Ferienappartments keinen Beherbergungsbetrieb“ darstelle. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989):

„Auch ein Vermieten von Appartements ist schon nach allgemeinem Sprachgebrauch keine Beherbergung. In der BauNVO werden zudem die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt. Die damit vorgegebene Unterscheidung verbietet es, den Begriff der Beherbergung so weit zu fassen, daß er auch die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch nur zu Ferienzwecken, einschließt.“

Zusammengefasst:
Ein Bauantrag muss immer planungsrechtlich geprüft werden, egal ob im vereinfachten oder „normalen“ Verfahren. Planungsrechtlich sind Ferienwohnungen unzulässig, denn der B-Plan Nr. 26 erlaubt nur einen Beherbergungsbetrieb. Seit spätestens 2007 (aller spätestens 2014 sollten das auch die letzten mitbekommen haben) ist bekannt, dass eine Ferienwohnung kein Beherbergungsbetrieb ist. Also ist das Vorhaben so nicht genehmigungsfähig.

Eine Ferienwohnung ist eine Wohnung, bauordnungsrechtlich, wie zivilrechtlich. Ließe sie sich nicht selbstständig und eigenständig nutzen, darf man sie nicht als selbstständiges Sondereigentum verkaufen. Dann aber handelt es sich um Wohnungen und dann ist es keine Beherbergung. Das alles einmal abgesehen von den auch vom Vertrieb nicht beantworteten Fragen nach der Reinigung der Zimmer, dem Wechsel der Textilien und der Art der Verpflegung. 

Wie konnte das also geschehen, dass trotz offensichtlichem Verkauf von eigenständigen Fewo mit eigenen Küchen als Sondereigentum dieses Projekt genehmigt wurde?
Wenn ich Sie richtig verstehe, hat die Stadt darauf verzichtet, die Sache vorher zu prüfen, der Antrag ist aus Gründen, die Sie mir auf Grund der obigen Fragen noch erklären nicht über die Stadt, sondern den Landkreis gelaufen und die Stadt ist der Ansicht, dass wenn dieser ihn genehmigt, alles in Ordnung sei, auch wenn von Ihnen erwähnte Bedenken bestehen und dass, wenn dem nicht so sein sollte, die Bauaufsicht eben nach Fertigstellung die Nutzung untersagen soll? Das ist der wichtige Part und Grund der Rückfrage – habe ich Sie da so richtig verstanden?

Alles ab „Es passiert was in Heiligendamm“ würde den Dialog unnötig in die Länge ziehen. Ich konzentriere mich auf das Linden-Palais und würde mich über eine ähnlich schnelle und präzise Antwort freuen. Ich denke mal, dass es nur fair ist, die offenen Fragen vorher von Ihnen beantworten zu lassen und nicht erst nach Veröffentlichung.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Dostal

 

Sehr geehrter Herr Neumann,

für den Bad Doberaner Stadtanzeiger am Samstag recherchiere ich zum Vorhaben „Linden-Palais“ in Heiligendamm. Der Landkreis ist dabei die letzte zu befragende Stelle.
Zuvor hatte ich u. a. das Bauamt der Stadt Bad Doberan befragt und von Herrn Sass verschiedene Aussagen erhalten, die ich hiermit zuerst einmal verifizieren möchte:

Frage Martin Dostal:

Antwort Norbert Sass:

Der Schriftverkehr mit Herrn Sass dauert wegen Rückfragen meinerseits noch an. An Sie richten sich folgende Fragen:

1. Wer (welche Behörde) hat zu welchem Datum die Baugenehmigung für das Linden-Palais erteilt?
2. Ist die Stadt Bad Doberan dazu angehört worden und wie lief diese Anhörung ab und wie ging sie aus?
3. Verzichtete die Stadt Bad Doberan auf irgend welche Rechte, bzw. übte sie ihr zustehende Rechte nicht aus und begünstigte damit die Erteilung der Baugenehmigung?
4. Ist es vom Landkreis so gewollt, dass Gemeinden Baugenehmigungen erteilen und die Bauaufsicht dann nach Fertigstellung zu prüfen hat, wie der Betrieb erfolgt?
(Wenn nein: Wie wäre der richtige (rechtlich und organisatorisch) Weg?
 
Ich danke im Voraus für die Beantwortung der Fragen und würde mich über die Antworten bis zum 24.10.2014 freuen.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Dostal

 

Ich erhielt keinerlei Reaktion auf diese Presseanfrage. Alle in den Wochen davor gestellten Presseanfragen beantwortete Herr Neumann anstandslos. Warum gerade diese nicht?

 

 

Ein Kommentar

  1. Hallo, vielen Dank für diese Informations-Zusammenstellung. Ich interessiere mich Tatsache für den Kauf einer Lindenpalais-Wohnung und habe ein Exposé zugesandt bekommen. Bedeutet Ihr Artikel, dass ich nach dem Kauf immer mal kurzzeitig selbst drin wohnen darf, eine Vermietung als Ferienwohnung illegal wäre?

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