Villenviertel (B-Plan Nr. 18)

Als die FUNDUS-Gruppe sich auf die Ausschreibung der Treuhand Liegenschaften Gesellschaft bewarb, ließ Anno August Jagdfeld den amerikanischen Architekten Robert A. M. Stern eine Vision erstellen, welche die Möglichkeiten Heiligendamms darstellen sollte. Zusammen untersuchte man verschiedene Schwerpunkte. Die Sanierung der historischen Gebäude steht im Vordergrund.

Die hohen Kosten sollten durch Fonds, Eigenkapital und Fördermittel gedeckt werden. Beim Demmler-Park und Demmler-Palais hingegen sollte die klassische Immobilienfinanzierung genutzt werden: Erwerber kaufen die Wohnungen und wenn genug Wohnungen verkauft sind, wird mit dem Geld der Bau begonnen. Eventuell noch nicht verkaufte Wohnungen werden dann nach Fertigstellung verkauft. Dieses Prinzip war bei den Villen der „Perlenkette“ ursprünglich nicht vorgesehen. Bis 2003 ging man davon aus, hier einen neuen geschlossenen Immobilienfonds aufsetzen zu können, aber durch eine veränderte Gesetzeslage wurden geschlossene Fonds unattraktiv. Offene Fonds kamen für Immobilien nicht in Frage. Letztlich platzte die Dotcom-Blase auch, sodass dies nicht zum Erfolg geführt hätte. Nachdem das Grand Hotel im ersten Jahr unter den Erwartungen zurück blieb, plante die EntwicklungsCompagnie Heiligendamm die klassische Immobilienfinanzierung für die Villen.

Das Ayurvedazentrum, das Thalassozentrum, die Plastische Chirurgie, das Konferenzzentrum, die Gartenwirtschaft, der Golfplatz und das Sportzentrum lassen sich aber weder in Vorleistung noch über die klassische Immobilienfinanzierung finanzieren. Man kann sie mit Eigenkapital und Fremdkapital finanzieren, jedoch ist das Fremdkapital dann zurückzuzahlen. Das wiederum kostet Zinsen und der Schuldendienst bedeutet lange rote Zahlen, bevor der Betrieb Gewinne macht. Trotzdem sind außer den laufenden Kosten auch regelmäßige Investitionen zu tätigen. All das wäre allein von den Einnahmen abhängig. Es macht daher Sinn, die Eigenkapitalquote zu erhöhen oder gar das Projekt voll zu finanzieren. Mit der Sanierung alter Häuser verdient man aber nicht das dazu nötige Geld.

Ein weiterer Aspekt ist, dass sich Thalasso, Ayurveda, Gartenwirtschaft und Sportangebote erst dann rentieren, wenn eine gleichbleibend hohe Zahl an Menschen in Heiligendamm ist, die das auch nutzt. Bei dem Niveau der Angebote ist es nicht damit getan, einfach nur billigen Wohnraum zu schaffen, denn wer sich nur billige Wohnungen leisten kann, der kann sich auch die Angebote nicht leisten. Daraus resultiert die Idee, 500 Wohneinheiten zu schaffen, die wenigstens Zweitwohnsitze sind. Erstwohnsitze wären natürlich noch besser. Rechnerisch kommt man auf 1.000 neue Einwohner für Heiligendamm, die allesamt zu den oberen Einkommensschichten gehören müssen, um sich einen Wohnsitz in Heiligendamm überhaupt leisten zu können.

Hier ungefähr soll das Villenviertel entstehen, also mitten im Grünen und weitab von der Straße
Hier ungefähr soll das Villenviertel entstehen, also mitten im Grünen und weitab von der Straße

Die Jagdfeld-Gruppe wollte nämlich 300 Hektar Ackerland direkt am südlichen Ortsrand Heiligendamms als Ackerland erwerben, mit der Erlaubnis, einen Teil später in Bauland umzuwandeln. Wo und wieviel regeln später Bebauungspläne. Diesem Wunsch wurde entsprochen, sodass 500 Wohneinheiten entstehen dürfen. Die Stadt Bad Doberan hat dafür die Bebauungspläne 18 und 19 aufgestellt.

Plangebiet B18

Der B-Plan Nr. 18 umfasst dabei das Villenquartier. Er schließt direkt an die Kleingartenanlage und den Wald hinter der Gartenstraße an, flankiert auch die nordöstliche Gartenstraße und reicht bis etwa zur Mitte der Ackerfläche. Der Rest gehört zum B19 und ist Golfplatz und Sportzentrum. Erschlossen wird das Quartier durch eine Allee, die am Kreisel an der Rennbahn beginnt, schnurgerade durch den B18 und B19 führt und an der Kühlungsborner Straße endet. Den Kern des Villenviertels bildet ein Kreisel, von dem vier weitere Straßen weg führen. Parallel zum Kreisel gibt es zwei kreisrunde Straßen. Zwischen diesen und außerhalb der äußeren sollen Häuser entstehen, die auf großzügigen tortenstückähnlichen Grundstücken stehen. Nach Nordwesten und Nordosten sollen darüber hinaus an Stichstraßen Grundstücke erschlossen werden. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet mit allerhand Auflagen zum Natur- und Umweltschutz, Lärmschutz und Gestaltungsauflagen.

Golfplatz mit Golf- und Country-Hotel aus der Vision von Robert A. M. Stern (Quelle dieses und Titelbild: : RAMSA architects)

Der B-Plan Nr. 19 umfasst den Golfplatz mit Clubhaus für Gastronomie, Verwaltung, Umkleiden, Vereinszusammenkünften, Golfladen, Caddyhaus, Geräte- und Wartungshalle und Wintertrainingshalle. Weiterhin ist ein Sportzentrum für verschiedenste Sportarten geplant. Diese sollen sich auf die nördöstliche Ecke konzentrieren – der Rest ist Golfplatz. Der B19 reicht vom Kreisel Rennbahn zum Kreisel Heiligendamm-Wittenbeck und umfasst nach Norden hin etwa die Hälfte der Ackerfläche.

Die Stadt hat den B19 (Golf) 2014 aufgegeben, weil er nicht mehr dem Planungswillen entspricht. Stattdessen sollte das Gebiet als Vogelschutzgebiet ausgewiesen werden. Hier ist nun keine Bebauung mehr möglich. Da die Jagdfeld-Gruppe 2004 die Möglichkeit hatte, in Wittenbeck Flächen für einen abwechslungsreichen Golfplatz mit Ostseeblick zu erwerben und dieser sehr gut angenommen und auch touristisch erweitert wird, war sie mit der Auflösung des B19 einverstanden. Das zur Gruppe gehörende Gut Vorder Bollhagen bewirtschaftet diese Fläche.  

Den B18 hat die Stadt nicht aufgegeben, aber in der Mediation 2014 drängte sie darauf, dass Jagdfeld auf eine Bebauung mit festen Wohnsitzen verzichtet. Hintergrund war, dass die Stadt den B12 (Kammerhof) entwickeln wollte und aus dem geplanten, aber nie entstandenen Ferienpark ein Wohngebiet machen wollte. Der Raumordnungsplan ließ die Anzahl der geplanten Wohnbauflächen nicht zu, also wollte man Jagdfeld in der Mediation dazu bewegen, die Wohnbebauung aufzugeben und stattdessen Ferienwohnungen zu bauen, die nach dem Scheitern des Ferienparks in Bad Doberan nicht mehr entstehen.

Da es in der Mediation darum ging, die Baugenehmigung für die Sanierung der Villen wiederzukriegen und die Stadt anbot, auch auf den Stichweg zu verzichten, wenn Jagdfeld die Forderungen der Stadt erfüllt, stimmte er dieser Änderung zu. Somit dürfen im B18 keine Erstwohnsitze und keine Zweitwohnsitze zur dauerhaften Wohnnutzung entstehen, sondern nur Ferienwohnungen. Die Jagdfeld-Gruppe wird also bei weitem weniger mit den Flächen verdienen, als die ursprünglichen Pläne und Vereinbarungen ermöglicht hatten.

Dementsprechend wird die Bebauung auch anders ausfallen. Wenn die Grundstücke weniger Geld bringen wäre es logisch, die Grundstücke zu verkleinern. Dementsprechend würde sich die Anzahl der Häuser – wenn auch im Rahmen der Vorgaben des B-Planes – erhöhen. Aktuelle Entwürfe – die aber noch weit von Planungen entfernt sind – sehen eine eher wellenförmige als kreisrunde Bebauung vor und weniger großzügige Grundstücke.

Da die Grundstückspreise an der Ostsee stetig steigen und die bebaubaren Flächen knapper werden, kann der Investor aber abwarten und wird letztlich durch das Jahrzehnt der Verzögerung seitens der Politik mehr Geld mit den Flächen verdienen können, als es vor 10 Jahren der Fall war. Für die Stadt könnte es ein Vorteil sein, dass hier eine noch nicht bebaute Fläche existiert, die touristisch erschlossen werden darf. Wenn der Markt sich durch die Finanzkrise und Coronakrise verändert, gibt es hier Spielraum, um darauf zu reagieren.

In der Mediation wurde vereinbart, dass erst der historische Ortskern verdichtet wird, bevor außerhalb neu gebaut werden darf. Nach der Sanierung der Villen muss also erst der Demmler-Park entstehen, bevor B18 bebaut werden darf.

 

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