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Alles nur ein Irrtum? Worum es in BV 063/11 wirklich geht.

„Lügen werden nicht wahr, wenn man sie immer wiederholt“ ist ein Lieblingszitat im Bad Doberaner Rathaus. Und durch ständige Wiederholung wird Unsinn nicht sinnig und Irrtümer nicht richtig. Nun ist seit Tagen davon die Rede, dass die Stadtvertreter über eine Beschlussvorlage abstimmen sollen, die den Verzicht auf das Vorkaufsrecht in Heiligendamm und Vorder Bollhagen zu beschließen vorschlägt.

Mit dem Vorkaufsrecht ist es aber wie mit dem Eherecht: So wie jeder heiraten darf, wenn sich die Möglichkeit dazu bietet, so darf auch die Gemeinde Flächen vorrangig erwerben, wenn sich dazu die Möglichkeit bietet. Und so wie kein Mensch offiziell auf sein Eherecht verzichten muss, wenn er nicht heiraten will, so muss auch keine Gemeinde auf das Vorkaufsrecht verzichten, wenn es nicht vorkaufen will. Entweder man heiratet oder man lässt es bleiben und entweder die Gemeinde kauft oder sie lässt es bleiben. Wenn Sie aber heiraten, dann gehen Sie alle Verpflichtungen ein, die Recht und Gesetz für die Ehe vorsehen und genauso geht die Gemeinde alle Verpflichtungen ein, die Recht und Gesetz vorsehen, wenn sie in den Kaufvertrag einsteigt. Der einzige Unterschied zwischen der Gemeinde und Ihnen: Die Gemeinde muss wenn sie nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht dem Verkäufer ein Attest ausstellen, das dieses bestätigt. Das entfällt bei der Ehe und es hat ganz einfach den Sinn, dass der Verkäufer und der neue Käufer etwas in der Hand haben, das belegt, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nimmt.

Die Medien – allen voran die Ostsee-Zeitung – haben die Angelegenheit (es sicherlich einfach nicht besser wissend) die ganze Zeit so dargestellt, als hätten die Stadtvertreter über den Verzicht auf das Vorkaufsrecht abzustimmen gehabt. Die Stadtverwaltung soll angeblich eine Beschlussvorlage eingereicht haben, die vorschlägt, auf das Vorkaufsrecht zu verzichten. Da so eine Vorlage völliger Unsinn wäre (die Stadt muss nicht verzichten: entweder macht sie vom Recht Gebrauch – dann muss sie das bekunden oder sie macht keinen Gebrauch – dann muss sie auch nichts bekunden) habe ich mir noch einmal die Beschlussvorlage angesehen. Und siehe da: Es geht gar nicht um den Verzicht auf das Vorkaufsrecht:
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Bad Doberan, den 04.01.2012

Sitzungsvorlage

Einreicher: Amt für Stadtentwicklung

Sitzung/Gremium am:

Ausschuss für Wirtschaft und Tourismus
04.07.2011 nicht öffentlich

Finanzausschuss
04.07.2011 nicht öffentlich

Ausschuss für Bildung, Soziales, Kultur, Sport, Jugend und Senioren
05.07.2011 nicht öffentlich

Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt
05.07.2011 nicht öffentlich

Hauptausschuss
06.07.2011 nicht öffentlich

Finanzausschuss
09.01.2012 nicht öffentlich

Ausschuss für Stadtentwicklung und Umwelt
12.01.2012 nicht öffentlich

Ausschuss für Wirtschaft und Tourismus
12.01.2012 nicht öffentlich

Hauptausschuss
18.01.2012 nicht öffentlich

Beschlussvorlage Nr. 063/11

TOP:
Antrag auf Vorkaufsrechtsverzicht nach dem BauGB und Denkmalschutzgesetz UR 927/11 vom 07.05.2011
Verkäufer: ECH Entwicklungs-Compagnie Heiligendamm GmbH & Co. KG
Käufer: ECH Grundbesitzgesellschaft II mbH & Co. KG

Beschlussvorschlag:
Die Stadtvertreterversammlung beschließt, das Negativattest zum Vorkaufsrecht gem. § 24 Baugesetzbuch und § 22 Denkmalschutzgesetz M-V zum Kaufvertrag UR 927/11 vom 07.05.2011 des Notars Dr. Braunert zu erteilen.

Sach- und Rechtslage:

Die ECH Entwicklungs-Compagnie Heiligendamm GmbH & Co. KG veräußerte am 07.05.2011 die in Anlage 3 aufgelisteten Flurstücke an die ECH
Grundbesitzgesellschaft II mbH & Co. KG. Der Antrag des Notars hinsichtlich der Vorkaufsrechte ging am 18.05.2011 ein.

Diese Flurstücke befinden sich in der Gemarkung Heiligendamm und in der Gemarkung Vorder Bollhagen. In Heiligendamm sind sowohl der B-Plan 25, 26 und 30 als auch Bereiche außerhalb eines B-Planes betroffen. Für die Ortslage Vorder Bollhagen besteht kein B-Plan.

In den B-Plänen sind diese Flächen als private Grünflächen, Kurwald undSondergebiete ausgewiesen. Diese Bebauungspläne sind rechtskräftig.

Die Möglichkeiten der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches wurden geprüft.
Hier kann nur § 24 (1) 1 zum Ansatz gebracht werden, wenn die Bedingungen aus diesem Paragraphen vorliegen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB ist innerhalb von 2 Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages zu erklären.

Nach § 24 BauGB steht der Gemeinde in nachfolgenden Fällen ein Vorkaufsrecht zu:

1)
im Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist,

2)
in einem Umlegungsgebiet,

3)
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4)
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5)
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplanes, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6)
in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit diese Grundstücke unbebaut sind,
sowie

7)
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach § 24 (1) 1 BauGB gegeben, wenn im Geltungsbereich eines B-Planes, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem B-Plan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 festgesetzt ist.

Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben. Nach § 464 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Kann der Vorkaufsberechtigte Nebenleistungen nicht bewirken, so hat der Vorkaufsberechtigte statt der Nebenleistung ihren Wert zu entrichten.

Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten. In diesem Fall schreiben die Festsetzungen in den B-Plänen 25, 26 und 30 für die Kaufobjekte keine öffentliche Nutzung vor. Somit kann das Vorkaufsrecht nach diesem Paragraphen nicht ausgeübt werden.

Es sind Flächen in der Gemarkung Heiligendamm und der Gemarkung Vorder Bollhagen betroffen, welche auf der Grundlage von Bauerlaubnisverträgen für öffentliche Verkehrsflächen genutzt werden dürfen. Im Rahmen dieser Bauerlaubnisverträge ist die Übertragung dieser Flächen kostenfrei an die Stadt vorgesehen. Diese Bauerlaubnisverträge gelten auch für Rechtsnachfolger.Die Grundstücksregulierungen werden auf der Grundlage der Vereinbarungen in den Bauerlaubnisverträgen abgeschlossen.

Nach § 22 Denkmalschutzgesetz M-V steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken, auf oder in dem sich Denkmale befinden, ein Vorkaufsrecht zu. Auf einiges Grundstücken befinden sich Gebäude als Denkmale. Entsprechend des Kommentars zum § 22 DSchG M-V(Anlage) können Gegenstand des Vorkaufrechts nach Abs.1 Satz 1 nur Grundstücke sein, auf denen sich Bau- oder Bodendenkmale befinden.

Zweck der Ausübung muss die Sicherung der dauernden Erhaltung des Denkmals in erster Linie in Verantwortung der finanziell ausreichend leistungsfähigen Gemeinde sein, fiskalische Gründe reichen nicht.

Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nach Abs.3 auch zu Gunsten einer anderen juristischen Person, also nicht Privatperson mit deren Zustimmung ausüben. Bei juristischen Personen des Privatrechts (z.B. historische Vereine, Stiftung Kulturerbe im ländlichen Raum, Deutsche Stiftung Denkmalschutz) muss nach Abs. 4 Satz 1 2.Halbsatz die dauernde Erhaltung des Denkmals zu den satzungsmäßigen Aufgaben
gehören und gesichert erscheinen(Absatz 4 Satz 1)

Ausgeschlossen ist das Vorkaufsrecht nach § 22 Abs. 1 Satz 3 bei den dort genannten Verträgen im familiären Bereich(sog.Verwandtenprivileg) sowie nach Satz 3 bei Rechten nach dem WEG(Wohneigentumsgesetz) und bei Erbbaurechten.

Es ist nicht erkennbar, dass durch den Verkauf die dauernde Erhaltung der Denkmale in Frage gestellt wird.

Die Gemeinde ist im Übrigen weder finanziell ausreichend leistungsfähig noch steht eine juristische Person zur Verfügung welche die dauernde Erhaltung des Denkmals als satzungsmäßige Aufgabe zum Ziel hat.

Polzin
Bürgermeister

Finanzielle Auswirkungen

Einnahmen:
Keine haushaltsmäßige Berührung: ( X )
Mittel stehen zur Verfügung in Haushaltsstelle:

Deckungsvorschlag:
Mittel stehen nicht zur Verfügung ( )

Anlagen:
Anlage 1: Flurkartenauszüge
Anlage 2: Auszug UR 927/11
Anlage 3: Aufstellung Kaufobjekt
Anlage 4: DSchG M-V (Auszug Kommentar)

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Selbst ein Laie sieht auf Anhieb, dass es nicht darum ging, über das Vorkaufsrecht abzustimmen.
Es gibt zwei Vorkaufsrechte – eines nach dem BBauGB und eines nach dem DenkSchG. Beide müssen innerhalb von 2 Monaten nach Eingang der Anzeige durch den Notar – also 18.05.2011 – ausgeübt worden sein. Da die Stadt beide Vorkaufsrechte nicht ausübte, sind sie am 18.07.2011 erloschen. Jagdfeld, Plöger, Schlag und Zimmermann – aber auch Polzin und Sass – haben also Recht: Es gibt kein Vorkaufsrecht (mehr).

In der Beschlussvorlage ging es nur noch um eine Formalität, die man gar nicht beschließen bräuchte, weil das Gesetz es sowieso vorsieht: Die Stadt muss dem Verkäufer – also der ECH – einen Negativattest ausstellen, damit der Verkauf auch auf dieser Ebene rechtskräftig wird. Ohne dieses Papier darf der Käufer – die ECHII – nicht mit der Arbeit beginnen.

Hier auch einmal der entsprechende Gesetzestext aus dem Baugesetzbuch:

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§ 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Abs. 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 43 Abs. 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

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Im Klartext: Die Stadt hätte auf Antrag der ECH oder ECHII das Negativattest ausstellen müssen, es aber aus ungeklärten Gründen nicht getan und darum war Jagdfeld aufgebracht. Die ECHII kann nichts tun, solange das Attest nicht da ist: Ohne Attest kein Grundbucheintrag, ohne Grundbucheintrag keine Finanzierungen, da keine Hypotheken möglich, folglich auch keine Weiterverkäufe, keine Sanierung – Stillstand. Dadurch entstehen der ECH und ECHII Schäden, für die die Stadt ersatzpflichtig ist und die die ECH/ECHII nun einklagen werden.

Die Fragen, die sich also stellen sind:

Warum reicht Polzin eine Beschlussvorlage für eine Sache ein, die gesetzlich bereits so geregelt ist, dass die Stadtvertreter gar nicht abstimmen müssen, bzw. ihre Abstimmung bedeutungs- und wirkungslos ist? Die Stadtvertreter können in dieser Sache nicht „Nein“ sagen, denn das Gesetz regelt klar, dass der ECH/ECHII das Attest zusteht. Jeder Beschluss, der gegen dieses Gesetz verstößt, ist ohnehin wirkungslos, da nicht umsetzbar.

Wollte er damit vertuschen, dass die Sache liegen geblieben ist und es keine Alternative mehr gibt und hoffte auf Zustimmung der Stadtvertreter aus Gründen der Vernunft (eben weil die Stadt es sich sowieso nicht leisten kann)? Polzin weiß eigentlich, wie es um die Vernunft der Stadtvertreterversammlung bestellt ist: Wenn die Vernünftigen zuhause bleiben, siegen in der Abstimmung die Unvernünftigen.

Oder wollte er das unliebsame Thema während des Wahlkampfes umgehen, indem eine Beschlussvorlage zur Ausübung des Vorkaufsrechtes gar nicht erst eingebracht wurde? So formuliert hätte es ein „Ja“ oder „Nein“ gegeben. Aber im Wahlkampf kann ein Bürgermeister die Vernunft-Entscheidung „Nein wir kaufen nicht“ nicht gebrauchen, wenn die Gegner tatsachenverdrehend behaupten „Ja, wir können Heiligendamm dadurch zurück erobern“. Das Thema war für den Bürgermeister einfach nur schlecht, denn er kann nicht wie seine Mitbewerber sagen „Ich muss mich erst mit der Sache befassen, um mir eine Meinung bilden zu können“ – er hat sich schließlich über ein Jahrzehnt damit befasst.

Schuld – um den beliebten Sündenbock zu benennen – sind letztlich all jene, die den Wahlkampf und die Politik immer wieder mit dem Thema „Heiligendamm“ aufpeitschen und immer wieder die Gemüter erhitzen. Also dieselben, die schimpfen, dass es nicht weiter geht…

Vielen Dank nach Uelzen für die fachkundigen Rechtsauskünfte!

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