Einkaufsstraße Nienhäger Chaussee: PENNY und NORMA sind schon da, NETTO und REWE wollen bauen.

Stadt scheitert gegen Landkreis: Netto darf an Nienhäger Chaussee bauen.

Oberverwaltungsgericht Greifswald weist Beschwerde der Stadt zurück.
Vergleich vor dem Verwaltungsgericht Schwerin erlaubt dem Investor Bau der umstrittenen Zufahrt.
REWE will auch in der Nähe bauen.

 

Gleich zwei Rechtsstreitigkeiten standen im November im Kalender des Doberaner Rathauses. In der Sache ging es um ein Grundstück an der Nienhäger Chaussee zwischen der vorhandenen Wohnbebauung und dem neuen Wohnpark. Auf der Fläche zwischen der Seestraße und der Straße zum Kammerhof stand bis vor ein paar Jahren die Ruine der alten Gärtnerei, zuletzt genutzt von einer Doberaner Werbefirma, bevor sie lange leer stand und schließlich abgerissen wurde. Die Grundstücke gehörten verschiedenen Eigentümern, die zu verschiedenen Zeiten an verschiedene Käufer verkauften. So entstanden nach der Wohnbebauung seit 1996 in jüngster Zeit zuerst ein NORMA-Markt und daneben ein Wohngebiet mit Eigentumswohnungen.

 

NETTO will an Nienhäger Chaussee bauen

Das den Streitfall betreffende Grundstück wurde ebenfalls verkauft, ein Investor wollte einen Netto-Markt bauen. Dem Vernehmen nach soll es sich um die Netto-Markendiscount AG & Co. KG aus Maxhütte-Haidorf handeln, die zur EDEKA Zentrale AG & Co. KG gehört. Im Volksmund auch „roter Netto“ „Netto ohne Hund“, „Netto-West“ oder nach der vorherigen Bezeichnung (Plus) „Plus Netto“ genannt. Einen Netto der Netto ApS & Co. KG (schwarzer Netto / Netto Ost / Netto mit Hund) gibt es in Bad Doberan bereits seit der EUROSPAR-Insolvenz im City-EKZ in der Innenstadt.

 

Stadt sah ihren Planungswillen durch den Landkreis ignoriert

Der Landkreis gab dem Investor 2015 einen positiven Bauvorbescheid.  Damit begann der Streit. Im Rathaus war man einerseits grundsätzlich gegen die Ansiedlung eines weiteren Discounters und gegen eine „Einkaufsstraße“ an der Nienhäger Chaussee, an der sich mit NORMA und PENNY bereits zwei Discounter befinden und auch REWE einen großen Markt bauen möchte.

Der 2015 erteilte Bauvorbescheid erfolgte ohne Prüfung der Erschließung. Der Investor reichte die Baugenehmigung ein und darin war vorgesehen, die Erschließung – also die Zufahrt – von der Nienhäger Chaussee aus zu realisieren. Die Stadt hatte das im Bebauungsplan ausgeschlossen.

Die Gründe sind nachvollziehbar: Die kurvige Allee ist ein Gefahrenpunkt und schon an den vorhandenen Zufahrten zur Nienhäger Chaussee gab es Unfälle mit Sach- und Personenschaden. Die Nienhäger Chaussee verläuft in der Mitte zweier Wohngebiete da es sowohl auf dem Kammerhof, als auch in der Innenstadt Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen gibt, wird die Straße von Fußgängern stark frequentiert. Es gibt aber nur zwei Übergänge mit Verkehrsinseln am Anfang und Ende der Straße, jeweils an den Kreiseln. Dazwischen gibt es keine Ampel und keinen Fußgängerüberweg, sodass es trotz 30-Zone auf Grund der Unübersichtlichkeit immer wieder zu Gefahrensituationen kommen kann.

 

Stadt erreichte Zurückstellung, Investor klagte erfolgreich

Die Stadt beantragte beim Landkreis eine Zurückstellung des Baugesuches und der Landkreis gab dem Antrag statt. Daraufhin klagte der Investor und bekam Recht. Der Landkreis erteilte die Baugenehmigung, die Stadt warf ihm vor, nicht noch einmal beteiligt worden zu sein, was aus ihrer Sicht angesichts der nicht gesicherten Erschließung nötig gewesen wäre. Wo die Zufahrt entstehen soll, wurden die Bäume gefällt, was der Landkreis auch zu genehmigen hatte. Die Stadt reagierte darauf mit Neupflanzungen unmittelbar vor den gefällten Bäumen, aber auf ihrem Grundstück. Dafür erfuhr sie aus der Bevölkerung Zustimmung.

Als zugleich bekannt wurde, dass auch REWE in der Nähe bauen will, kristallisierte sich heraus, dass die meisten Doberaner dort keinen weiteren Discounter wollen. Für oder gegen REWE halten sich die Meinungen die Waage – einzig der Standort an der Nienhäger Chaussee wird bisher von einer Mehrheit als für sich selbst ungünstig oder auch als schädlich für die Innenstadt angesehen. Beim Workshop zur Innenstadt kurz vor dem Gerichtstermin wurde das noch einmal bekräftigt. Beide Märkte werden also in Bad Doberan nicht mit offenen Armen empfangen.

 

Stadt klagte gegen den Landkreis

Nachdem nun der Landkreis die Baugenehmigung erteilt hatte, klagte die Stadt dagegen. Das Verwaltungsgericht Schwerin gab dem Landkreis Recht, woraufhin die Stadt beim Oberverwaltungsgericht Greifswald Beschwerde einreichte. Das OVG gab der Stadt Recht: Die Festsetzung im B-Plan sei belastbar. Das Verwaltungsgericht Schwerin gab nun bei und stellte klar, dass der Investor sich von der Festsetzung hätte befreien lassen müssen. Das wurde nun versucht, aber die Doberaner Stadtvertreter lehnten eine Befreiung ab, sehr wohl wissend, dass sie damit den Bau des Marktes verhindern oder zumindest lange verzögern können. Nun machte in der Stadt das Gerücht die Runde, man wolle zu Gunsten von REWE den Netto verhindern. So schnell, wie das Gerücht kam, ging es auch wieder – beweisen hätte man das ohnehin nicht können. Auch ein Vergleichsangebot lehnte die Stadt in Abstimmung mit der Stadtvertretung ab.

 

Baugenehmigung im neuen Einzelhandelskonzept nicht berücksichtigt

Im erwähnten Workshop stellte sich dann heraus, dass die Experten, die mit der Erstellung des Konzepts zur Entwicklung der Innenstadt beauftragt wurden, den Netto-Markt am Stadtrand gar nicht berücksichtigen. Er taucht im Konzept nicht auf und als einer der Experten während der Gruppenarbeit auf die existierende Baugenehmigung hingewiesen wurde, wirkte er konstatiert. Am Ende des Workshops wurde die Verwaltung – vertreten durch den Bürgermeister und den Bauamtsleiter – mit dem Thema konfrontiert und Bauamtsleiter Norbert Sass erzählte vom bevorstehenden Vor-Ort-Termin und war voller Zuversicht, dass die Stadt Recht bekommt.

 

Vergleich nach erfolglosem Rechtsstreit

Diese Hoffnung erfüllte sich nicht. Der Vor-Ort-Termin am 21. Dezember 2018 diente zur Besichtigung. Fast zeitgleich entschied das OVG, dass die geplante Nutzung im Mischgebiet zulässig ist. Die Stadt habe im B-Plan keine adäquate Erschließung vorgesehen, was eine Härte für den Investor darstelle, die in keinem Verhältnis stehe. Die meisten Flächen an der Nienhäger Chaussee sind erschlossen und keine neuen Zufahrten abzusehen, die der Investor mitnutzen könne. Die Baugenehmigung sei also in Kraft. Nun blieb der Stadt nichts anderes mehr, als das Beste daraus zu machen und trotzdem den Planungswillen nicht aufzugeben.

Die Parteien einigten sich im Vergleich darauf, dass der Netto-Markt seine Zufahrt von der Nienhäger Chaussee bekommt, aber der Eigentümer ein öffentliches Zufahrtrecht für das geplante neue Wohngebiet nebenan gewährt. Außerdem verzichtet der Investor auf Schadenersatzforderungen. Die Gerichtskosten tragen zu je einem Drittel die Stadt, der Landkreis und der Investor. Die Widerrufsfrist für den Vergleich endete am 31. November, sodass er inzwischen rechtskräftig ist.

 

REWE will auch an Nienhäger Chaussee bauen

Schon seit 2017 plant die Newton Projektentwicklungs-Gesellschaft den Bau eines REWE-Marktes an der Nienhähger Chaussee. Nach EDEKA wäre das der zweite Vollsortimenter in der 12.000-Einwohner-Stadt. Das Einzelhandelskonzept spricht sich durchaus für einen zweiten Vollsortimenter aus.

Streit um Größe des REWE-Marktes

Gebaut werden dürfen gemäß den Vorgaben aus der Verwaltung 700 Quadratmeter Ladenfläche. Der Projektentwickler möchte nun das alte Einkaufszentrum, das in den 90ern für PENNY gebaut wurde und nach dessen Umzug in den neuen Markt mit Leerstand zu kämpfen hat, abreißen. Die 1.100 Quadratmeter Ladenfläche möchte er zusammen mit den genehmigten 700 zu einem Markt mit 1.800 Quadratmetern Ladenfläche vereinigen.

Zum Vergleich: Der 1992 mit 860 qm eröffnete EDEKA Wegner im EKZ ist 2014 als Reaktion auf die Erweiterung des Ostsee-Parks in Sievershagen für Millionen auf 1.900 Quadratmeter vergrößert worden. Der neue REWE-Markt wäre also 100 Quadratmeter kleiner.

Im Rathaus ist man seitens der Politik gegen den Plan und fordert, REWE solle entweder auf 700 Quadratmetern neu bauen oder die vorhandenen 1.100 Quadratmeter nutzen. Die Stadt hält am Mischgebiet fest, wenngleich Bauamtsleiter Norbert Saß davor warnt. Der Landkreis könne in gewisser Weise über die Stadt hinweg entscheiden. Man hoffte 2017 auf das Einzelhandelskonzept und darauf, dass sich ein anderer Standort für einen zweiten Vollsortimenter findet. Saß favorisierte an der Nienhäger Chaussee das Wohnen. Im Einzelhandelskonzept wurde aber wie schon geschrieben, der neue REWE-Markt gar nicht erwähnt, also auch nicht nach einem anderen Standort gesucht. Wie lange man das Thema aussitzen kann, wird die nächste Klage zeigen, denn auch hier kann der Landkreis wieder entscheiden, ohne die Stadt eingehend mit einzubeziehen.

Nachtrag 22.02.2019: 
Discounter-Streit: Vergleich auch zwischen REWE-Investor und Landkreis

 

Neues Einzelhandelskonzept favorisiert Baumarkt

 Die Experten für das Innenstadt-Konzept sehen übrigens an der Nienhäger Chaussee die Chance für einen enorm nachgefragten Baumarkt. Die wäre mit dem REWE-Markt an der Stelle vertan. Eine geäußerte Idee wäre, das City-EKZ am Sportplatz neu zu gestalten und unter Einbeziehung der Freifläche des abgerissenen Hauses in der Severinstraße 8 einen großen REWE-Markt direkt in die Innenstadt zu bauen. Dann bräuchten die Doberaner Gewerbetreibenden den neuen REWE nicht fürchten, sondern könnten von seiner Zugkraft profitieren. Allerdings müsste sich REWE hier beeilen, denn EDEKA hatte die Idee auch schon.

 

Info: Zu welchen Ketten welcher Discounter gehört

PENNY
Der Penny-Markt wurde 1973 als Vertriebslinie der Leibbrand-Gruppe gegründet, zu der auch TOOM und MINIMAL gehörten. Hintergrund war eine Partnerschaft der REWE-Group im Vorjahr. Zunächst war REWE mit 50% an PENNY beteiligt, seit 1989 gehören die PENNY-Märkte zu 100% der REWE-Gruppe. PENNY und REWE nebeneinander konkurrieren also global nicht, sondern ergänzen sich. Praktisch wird es aber Auswirkungen auf die Filiale haben, wenn der eine Vertriebsweg besser funktioniert, als der andere.

NETTO
Die Netto Marken-Discount AG & Co. KG ist eine Tochter der EDEKA Zentrale AG & Co. KG. Das Unternehmen hieß 1971 SUDI (Superdiscount) und wurde 2004 von einer Tochter des SPAR-Hauptaktionärs übernommen und 2005 schließlich an EDEKA verkauft. Im Jahr 2007 wurden die PLUS-Märkte der Tengelmann-Gruppe auf NETTO umfirmiert. EDEKA ist mit 85% an NETTO beteiligt, Tengelmann hat eine stille Beteiligung in Höhe von 15%. Der NETTO-Markt macht also global betrachtet dem EDEKA keine Konkurrenz, aber natürlich kann die Tochter der Mutter Anteile streitig machen, was sich dann auch wieder direkt auf die EDEKA-Filiale auswirkt.

NORMA
Norma gehört zu keiner Kette. Die Norma Lebensmittelfilialbetrieb Stiftung & Co. KG gibt es seit 1964. Das Unternehmen ist aus einem 1921 in Fürth gegründeten Familienunternehmen hervor gegangen. NORMA ist also der Einzelkämpfer im Konkurrenzkampf an der Nienhäger Chaussee.

Aber das sind Netto im City-EKZ, LIDL an der Rostocker Straße und ALDI im EKZ Am Walkmüller Holz auch.

 

Bildquelle: GAIA MV (Geodatenportal des Landes Mecklenburg-Vorpommern).
Die Logos dienen zum besseren Verständnis der Standorte der Discounter.
Stand 12/2018. Änderungen und Irrtümer vorbehalten.

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